随着我国经济发展整体迈入新阶段，人口发展也进入了新的发展阶段。在此背景下，我国人口发展进入了深度转型期，人口发展出现了重要转折性变化。

第七次全国人口普查数据显示，我国总人口已达到14.12亿人，较2010年增加7206万人，增长5.38%;与此同时，人口老龄化程度进一步加深，60岁及以上人口占18.70%，其中65岁及以上人口占13.50%，从各地区数据来看，我国已经全面进入老龄化社会，其中东三省老龄化领先全国。

我国全面进入老龄化社会的背景下，养老产业将成为房地产企业“第二增长曲线”的有力支撑。据克而瑞漾美不完全统计，百强房企中涉足康养产业投资已有68家，百强房企外另有48家主流房企同样涉足康养产业领域，未来养老产业的春天将加速到来。

人口总量峰值即将到来，人口规模红利进入尾声

人口增长减弱，总量峰值即将到来。七普数据显示，2020年我国人口数量为141178万人，与2010年133972万人相比增加了7205万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明，人口增长势能进一步减弱。

国家统计局预测，人口总量即将在2025到2030年间达到峰值。我国人口在总量达峰后将逐步开始缓慢下降，人口负增长在不远的将来即将成为现实。

劳动人口下降，人口抚养比上升，人口规模红利基本结束。

劳动年龄人口数量和比例双双下降，人口抚养比由2010年的34.2%(0-14周岁与65周岁及以上人口数加总与15-64周岁人口数之比)上升至2020年的45.9%，提高了11.7个百分点。未来十年随着劳动人口总量和比例将继续以较快速度降低，由低人口抚养比带来的人口数量红利逐步进入尾声，随之而来的人口老龄化，正跑步进入大众视野。

老年人口即将迎来总量高峰

老年人口规模继续攀升，老龄化程度加快。2020年七普数据中，0-14岁人口为2.53亿人，占17.95%;15-59岁人口为8.94亿人，占63.35%;60岁及以上人口为2.64亿人，占18.70%，其中65岁及以上人口为1.9亿人，占13.50%。与2010年第六次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重上升1.35个百分点，15-59岁人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。

“60后”人群开始进入退休，未来十年将实现年均新增2170万人。目前中国老年人群以40与50后为主，两代人约占95%以上;60后群体作为中国历史上第二次婴儿潮人群，规模数量庞大，且是改革开始首批受益人群，其财富规模拥有量非常庞大。2020年是60后人群的退休起始年，未来十年将是60后老年人的“天下”，无论是人口基数还是增长速度，将达到历史性最高水平——按照60后群体的出生规模来看，老年人口数量约2.17亿人，年均增长数量2170万人左右。

低出生率与高老龄化形成“剪刀差”。从人口出生与死亡率来看，人口自然增长持续下降，生育率跌破红线，已下降至历史最低水平;同时随着社会水平发展与医疗水平提升，人均寿命持续提高，中国已进入长寿时代。出生人口降低，老龄化速度提升，导致人口“剪刀差”形式。

家庭户人口规模持续下降，“421家庭结构”进一步凸显。全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人;集体户2853万户，集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.62人，家庭规模持续下降(历年普查数据，1990年家庭平均人口3.96人、2000年3.44人、2010年3.10人、2020年2.62人)。家庭户规模继续缩小，主要是受我国人口生育率下降、流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。

图：2000年-2020年全国人口普查

家庭户规模和平均家庭户人口对比

数据来源：国家统计局

各地区全面进入老龄化社会，东三省老龄化领先全国

按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，新标准是65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。除西藏外，其他30个省份65岁及以上老年人口比重均超过7%，其中，12个省份65岁及以上老年人口比重超过14%。

由七普数据显示，东三省地区由于年轻人外迁严重等原因，老龄化率领先全国，其中辽宁更是成为全国老龄化率最高的省份。除此之外，京津冀区域、长三角区域、珠三角区域、华中区域也是老龄化率较高的区域。而广东省得益于近10年迁入人口大幅增加，老龄化率偏低。从全国区域层面看，我国已经全面进入老龄化社会。

表：第七次人口普查 31个省市自治区60岁及以上老龄化程度排名(%)

数据来源：公开数据，克而瑞漾美梳理

养老产业升级，特定老年客群衍生养老新赛道

“十四五”规划明确，要实施积极应对人口老龄化国家战略，加快发展养老产业，在保基本需求的同时，推动养老产业向高品质和多元化升级。在十四五期间，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化阶段(国际上按照65岁及以上人口比例在14%-20%为中度老龄化)。

随着第二次婴儿潮出生的“60后”财富群体步入退休年龄，老年人口增长速度将明显加快，到2030年占比将达到25%左右，其中80岁及以上高龄老年人口增加幅度更加明显。

未来十年，老年人口将是40后刚需老人、50后未富先老人群、60后边富变老人群并存局面。

40后已开始进入80岁，严重依赖医疗护理服务，医疗护理成刚需产品，康复、护理、认知症障碍等高品质服务型产业将得到井喷;

60后开始进入退休阶段，属于活力型老人，尤其是富裕老年人，对医疗依赖度不高，对治未病健康管理体系、生活服务体系与精神文化等需求高，为提供优质生活和健康管理的低龄康养产业将迅速发展。

面对新的老年人口结构，高龄老人护理、老年病康复和治未病健康管理三个领域最具有发展前景。

聚焦核心城市 开启“+养老”模式

区域间的人口老龄化程度分布不均衡，呈现分化态势。全国人口老龄化排名TOP8分别为辽宁省25.72%、上海市23.38%、黑龙江省23.22%、吉林省23.06%、重庆市21.87%、江苏省21.84%、四川省21.71%和天津市21.66%。

图：2020年60岁及以上人口占比前十省市

数据来源：国家统计局

可以看出，老龄化程度较高的区域聚集在东北区域、长三角区域、川渝区域、京津区域等。同时，根据部分城市发布的2020年统计公报数据，东北区域的沈阳、鞍山、抚顺等城市，以及长三角区域的无锡、常州、泰州等城市，均为人口自然负增长地区。地区人口老龄化程度、人口自然增长率以及人口集聚度等指标，均与区域发展之间存在着较强的关联性。

经济与人口相协调，推动城市养老产业可持续发展。从特定区域看，长三角区域是人口净流入区域，七普数据显示，长三角区域人口进一步集聚，占全国总人口近40%。由于外来人口持续流入，长三角区域三省一市呈现出户籍人口老龄化程度高、常住人口老龄化程度适中的现象。以上海市为例，2020年60岁及以上户籍人口老龄化率为36.1%，而常住人口老龄化率是23.3%，两者差距12.8个百分点。虽然长三角区域部分城市人口自然增长率下降，但通过外来人口加持，保持一定的经济发展速度，能够有效平滑人口老龄化的影响。

未来十年，主要城市群的核心城市将是房企重点布局的主战场。对于房企康业城市布局而言，基本围绕城市经济发展水平好、人口增长潜力高、老年人口规模大、老年人购买能力强、康养环境优、政策扶持力度大、城市配套好等关键投资维度，结合七普数量来看，虽然东三省老龄化程度高，但受人口外流影响，经济一直受制约，东北三省养老产业面临挑战。综合维度来看，未来五到十年内，京津冀、长三角、粤港澳、成渝等主要城市群的核心城市将是房企布局康养产业的核心区域。

房企集中向康养产业转型，开启“+养老”模式。根据克而瑞漾美统计，截至2021年5月15日，百强房企中涉足康养产业投资已有68家，百强房企外另有48家主流房企同样涉足康养产业领域。为了应对行业发展的变化、占有产业政策红利，房企集中向康养产业转型，以“+养老”的方式，构建独立的康养生态圈，并用产业运营思维进行布局。

我国人口发展迎来新格局，按照当前趋势推测，到2023年左右，我国老龄化水平将超过20%。伴随着人口老龄化加剧，养老产业空间巨大，未来潜力有待释放。尤其是在“十四五”规划中明确提出完善养老服务体系，未来十年康养产业将加速进入发展快车道，市场规模将大幅扩容，并有望超越地产开发主业。