一直想要“去家族化”的龙光集团(03380.HK)，今年的高管震荡愈发频繁。

近日，龙光地产副总裁沈力男离职，今年以来，包括公司原执行董事吴剑、原执行总裁傅明磊、原首席财务官冯征在内，已有4位高级别职业经理人离开。

高层动荡，或许是因为难以承受销售加码的压力。2020年业绩会上，公司喊出未来4年突破3500亿元销售规模，且未来3年权益销售目标年均增速20%。

值得注意的是，2018年至2020年，公司盈利水平缓慢下滑，毛利率从33.73%降至30.01%，净利率从20.38%降至18.82%。

长江商报记者注意到，发家于广东汕头的龙光集团依靠粤港澳大湾区城市红利迅速扩张，2020年晋升为千亿房企。不过，过于依赖大湾区、销售区域集中度依旧较高，全国化进程一直并不顺畅。

区域布局单一的失衡风险，正在让龙光加大调整力度。集团首进上海、宁波、南京、温州，持续加仓苏州、嘉兴等城市，围绕长三角都市圈深化战略布局。

职业经理人频繁“闪离”

千亿房企龙光集团也没有打破职业经理人频繁“闪离”的魔咒。

近日，有消息称，龙光地产副总裁沈力男已经离职，目前正在休假中。今年以来，包括公司原执行董事吴剑、原执行总裁傅明磊、原首席财务官冯征在内，已有4位高级别职业经理人离开。

在他们入职、离职前后，龙光高管已变动频繁。原执行董事陈观展2017年7月入职，半年后离职;2020年初，鑫苑集团控股原总裁田文智入职龙光仅干了3个月，龙光商业地产集团原总裁陈嵩泓、龙光集团原高级副总裁胡浩后，就职时间也不长。

高管频繁离开的同时，龙光集团也在引进明星职业经理人。今年4月，碧桂园原副总裁朱剑敏、大发地产原副总裁王峰加入。

高管的频繁离职，或许是不堪龙光集团不断加码的销售额。近年来，公司的合约销售额持续上涨，在2017年和2018年增速高达51.29%和65.37%，2019年和2020年增速几乎减半。

2019年，龙光集团权益合约销售规模达915亿元。2020年初，傅明磊加入龙光，被外界看作是助力龙光跃升千亿、推动全国化布局，特别是拓展华东及长三角市场的重要推手。

年报显示，2020年，龙光集团全年实现权益销售额1206.9亿元，同比增长31.9%，超额完成年度1100亿元权益销售目标，增速在TOP20房企中位居前列。

管理层曾称，今年龙光的销售目标是1600亿。未来4年，龙光计划把布局的城市从24个拓展到47个，销售额突破3500亿。龙光集团计划在未来三年继续保持稳健的增长节奏，权益销售目标年均增长20%，按此计算2021年权益销售规模将达到1448亿元。

大规模纳储冲销售

官网显示，龙光重点布局粤港澳大湾区、长三角两大都市圈和西南、中部两大城市群。但作为汕头起家的房企，龙光的重心其实主要在大湾区，尤其是广州、深圳、佛山和惠州。

增加储备粮是全国扩张的“加速剂”，龙光集团曾在2014到2016年间在深圳公开土地市场砸下300亿元;2018年年龙光地产总计耗费约100亿元，并购了位于深圳华侨城片区的原康佳厂房地块，建设新总部大楼。

今年龙光扩储拿地的速度更加激进。今年5月，经过激战将近两个小时，举牌超过190轮，龙光击败万科+特建发的联合体抢到深圳“地王”。6月8日，成都集中供地第二天，龙光集团拿下天府新区鹿溪智谷片区的2宗地;6月15日，龙光以总价14.12亿元，折合楼面价2万元/平方米拿下斩获南海大沥宅地。

值得注意的是，由于过于依赖大湾区、销售区域集中度依旧较高。2020年，粤港澳大湾区完成销售金额715.38亿元，是公司当年销售总额的59.3%。公司在粤港澳大湾区积累了大量土地储备。2020年，公司总土地储备建筑面积7125.09万平方米，粤港澳大湾区占比69.6%，较上年增加8.6个百分点。

区域布局单一的失衡风险，正在让龙光加大调整力度。去年，龙光进入上海、宁波、南京、温州，加码长三角;同时，在西南地区也在加注，比如去年4月以总价9.1亿元竞得天府新区70.4亩优质地块。据年报，西南区域作为龙光的第二业务重镇，2020年的新增土储152.1万平米，多于同期大湾区的新增土储。

截至2021年2月，龙光集团总土储面积达7200万平方米，总土储货值12322亿元，其中粤港澳大湾区与长三角合计占比85%。

为了增加土储，龙光开年便频繁发债。今年年初，龙光集团成功发行7年期美元票据，刷新年期票息双纪录;今年4月，龙光集团公告称，拟发行3亿美元于2025年到期年息4.25%的优先票据。

知名地产分析师严跃进认为，龙光属于这两年投资拿地比较积极甚至是激进的企业，一方面必须肯定其投资胆识，但另一方面也要注意到，企业在高歌猛进时，是很容易出问题的，需要积极研究企业的投资模式，及其背后的风险。否则后续若政策调控，压力会比较大。这种大规模增加土地储备的做法，也容易侵蚀盈利空间。

数据显示，2018年至2020年，龙光集团盈利水平缓慢下滑，毛利率从33.73%降至30.01%，净利率从20.38%降至18.82%。

拓展布局城市更新

2020年，在土拍市场竞争日趋激烈的局面下，龙光积极强化城市更新资源获取方式，新增城市更新项目31个，货值高达3003亿元。

截至2020年年底，龙光共计拓展布局109个城市更新项目，布局于11个城市，可转化货值约7100亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。

城市更新可以维持较低的拿地成本，带来更高的利润，龙光此前良好的盈利表现，正是基于这一前提。但城市更新也要求房企熟悉本地环境和政策，有优质的本地资源。

东吴证券表示，龙光集团城市更新具有“高价值、高增长、高效率”鲜明优势，将进一步加快孵化并提高利润贡献。

尽管盈利水平有所下滑，但龙光集团财务依旧稳健，三道红线全面达标。数据显示，2020年，龙光集团净负债率为61.4%，相比2019年下降6个百分点;剔除预收账款的资产负债率为69.8%，相比2019年下降6.3个百分点;现金短债比为1.8倍。