判断一个城市的房价是否上涨过快、楼市是否有过热苗头，一个确凿“指标”是该城市是否被住建部约谈。7月29日，包括徐州在内的全国5个城市被约谈，上了楼市监测重点城市名单。最新统计显示，徐州7月份新建商品住宅、二手住宅售价同比分别上涨7.9%、9.4%，涨幅分列全国70个大中城市第8、第4位。

“总体平稳发展”，无疑仍是今年以来全国房地产市场的“总基调”。但伴随着销售面积、开发投资再破历史纪录，部分城市房价上涨过快、非理性投资和投机倾向抬头等现象再度浮现。针对这些“不稳定因素”，着眼于巩固“房住不炒”定位，国家相关部门和相关城市责任主体快速反应，监管重拳密如骤雨，尤其是在土地、金融、行政等方面不断完善房地产调控长效机制，向市场发出强信号：“房价过热必打压”，实现房地产市场长期平稳健康发展必须持续稳地价、稳房价、稳预期。

升温其实是前两年的延续

去年全国楼市自疫情中恢复的表现超预期，江苏楼市更出类拔萃，夺得全国销量冠军：全年卖出商品住宅1.39亿平方米，占全国的8.96%。今年前7个月，江苏楼市更上层楼：共销售住宅8906万平方米，同比增长24.6%，占同期全国的9.83%，比重提高了0.87个百分点。

房子卖得火，开发商投资的积极性自然也高。前7个月，全省住宅投资6767亿元，同比增长12.8%。住宅投资额占全国的10.58%，较去年9.97%的占比提高了0.61个百分点，占比仅次于广东，居全国第二位。

在经济的主要指标中，整个房地产业也表现不俗。前7个月，全省房地产开发投资完成额8407亿元，同比增长12%，增速快于全省投资3.7个百分点。省统计局有关分析报告表明，上半年全省投资同比增长10.3%，房地产开发投资“凭一己之力”就贡献了5.3个百分点。前7个月，全省商品房销售面积9849万平方米，同比增长25.1%，表面看，与全省消费25.5%的增幅不相上下，但一个重要区别在于二者对比基数差异明显，前者去年同期已实现3.7%的正增长，而后者是下降7.6%。

应该说，今年以来的楼市温度带着去年房地产行业率先恢复的较强惯性。在促进经济恢复的过程中，融资条件的改善也惠及了金融属性强的房地产业，江苏商品房、商品住宅销售早在去年6月就恢复了正增长。

而回望近3年来楼市数据，今年以来的升温则可进一步视为前两年行业景气提升的延续。2018年，江苏商品住宅销售触及低谷，全年销售面积较上年下降3.6%;2019年摆脱“负增长”，全年小增4.2%;在2020年这个特殊年份，全年增幅达到10.5%的两位数;今年前7个月，增幅进一步扩大。

调控更注重完善长效机制

除了销售面积这个“量”的指标，房价数据也反映出近两年多楼市温度确实不算低。以刚被约谈的徐州市为例，今年7月份新建商品住宅7.9%的涨幅，是在去年同期已上涨11.6%基础上的“叠床架屋”。加上无锡和南通，今年以来被住建部约谈的江苏城市已有3个，全国总数为18个。

放眼全球，兼具消费和投资双重属性的楼市稳定健康发展，不仅关乎满足“居者有其屋”的基本民生需求，而且，大量投资投机力量的存在也使其成为系统性风险高发地。魔高一尺道高一丈。自2016年末首提“房住不炒”后，我国房地产调控的力度和范围一直有增无减，特别是去年下半年对房企融资划设的“三条红线”、对银行房地产贷款集中度划设的“两条红线”，从供、需两端明确了房地产金融长效机制的硬约束。

7月26日，无锡市宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，以此提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，这也使得无锡成为全国第六个推出二手住房成交参考价的城市。国家统计局的统计显示，今年7月份，无锡二手住宅价格同比上涨6.7%，高出新建商品住宅价格涨幅1.3个百分点。去年同期二手住宅价格涨幅更高达9.9%，排全国70个大中城市第4位。调控政策的“补丁”一层层打，一直“补”到了二手房，可见楼市强监管的决心。

当然，历经20多年的快速发展，房地产业的“沉疴”也非朝夕可破，一些地方经济长期形成的对房地产过于依赖仍有待纠偏。

包括南京在内的全国22个重点城市启动实施集中供地变革，无疑是今年房地产长效调控放出的一大招。此举旨在稳地价，目前看效果确实有，但还不够明显。如，南京近两次土拍的整体溢价率，后一次仅较前一次降低1.5个百分点，相对于动辄数百亿的总价可以说微乎其微。而更吸引公众眼球的却是，今年上半年南京土地出让金达1226亿元，排全国第5位，相比之下，同期南京一般预算收入才1007亿元。

“唱涨”“唱衰”都不切实际

房地产调控长效机制无疑正在显效，这不仅在近几个月来房价涨幅连续回落上有所体现，更在市场投机明显收敛、预期开始变化等方面得到印证。以至于近期“唱衰”楼市声起，和以往始终高调的“唱涨”声截然相反。然而，无论是从房地产将继续成为实体经济重要组成部分的角度分析，还是从一切调控措施无不立足于楼市长期稳定发展的角度观察，目前的“唱衰”和过去的“唱涨”都不切实际。

作为关联上下游数十个行业的重要产业，房地产业在整个经济中的地位不言而喻。房地产开发投资一直扮演着投资稳增长的“关键先生”角色。今年前7个月，虽然累计增速连续回落，但全国房地产开发投资占全部投资的比重仍达28%，较去年同期甚至还提高了5.1个百分点。东部沿海重要城市这一占比普遍更高，苏州是江苏投资、房地产开发第一大市，今年上半年这一占比为53%，同比也略有提高。

和房子卖得火相伴而生的是五金电料、家电、建筑装潢材料等居住类消费的较快增长，仅以建筑装潢材料看，上半年江苏该类商品零售额同比增长近六成。

当然，房地产业自身长期稳定健康发展也有着坚实基础。城镇化进一步提升的空间、都市圈发展战略、改善型需求增加等，都是有力支撑因素。因此，“唱衰”楼市某种程度上与“唱衰”整个经济无异，难以想象。

而一味“唱涨”论，在楼市七八年前已告别齐涨共跌的黄金期后更明显站不住脚，即使有一年多来全球货币超发、通胀抬头的“加持”，也难改不同地区、不同地段、不同板块楼盘分化表现的现实格局。

至于房地产长效调控机制，打击的只是影响楼市长期稳定健康发展的投资投机行为。环顾全球，“牛”了13年、沦为货币现象的美国股市，和“金融化还较强”的中国楼市，堪称两大“灰犀牛”。让中国楼市这头“灰犀牛”实现软着陆，以时间换取空间，是近几年不断完善房地产长效调控机制的另一深层用意。缺少这个视野，既难“读懂”调控，更难把握楼市趋势。( 吉 强)