今天说说高瓴资本不断投资的一个类SAAS行业：物业，最近下跌比较大，不少投资者都比较担心 ，趁着周末我分析一下。

高瓴资本在物业行业有公开披露的投资如下：

2019年12月19日 ，高瓴资本 出资 3500万美金 (大约2.3亿人民币)以30.44港币/股 作为基石投资者申购 保利物业 ，占保利物业 总股本的 1.61 %，保利物业是全国性的物业公司，全国排行第5。

2020年5月15日 ， 高瓴资本出资 7500万美金 (大约5亿人民币)以每5.94港币/股 作为基石投资者申购 建业新生活，占 建业新生活总股本的 9.61%， 建业新生活是一家区域性物业龙头，全国排行 第13名。

2020年10月30日， 高瓴资本出资 5000万美金 (大约3.3亿人民币)以6.84港币/股 作为基石投资者 申购合景悠活 ，全国排行第17名。

高瓴资本在物业行业的投资肯定不止这三家公司，高瓴资本看好的是物业行业整体 长期投资价值，高瓴资本买的是这个3万亿的超级赛道。投资者看待物业这个行业应该从整个行业的角度去看待，不应该只局限这三家公司，其他白酒，调味品，骨科，CRO医药研发外包等行业都是这个逻辑 。高瓴资本在这三家公司 投资保利物业最少，不是保利物业不优秀，只是 好公司 申购的基石投资者非常多 ，高瓴资本只能拿到一部分，连 合景悠活这样的物业公司 高瓴都申购 ，足矣看出高瓴资本对物业这个行业的青睐。

1. 物业行业是一个类SAAS行业，具有高粘性，龙头市占率提升的行业特点

我在高瓴资本投资一家公司查看的三个维度，高瓴资本的投资注重两大投资逻辑：1. 优秀的商业模式 2. 长期逻辑 优秀 。行业和行业差别很大的，优秀行业的商业模式是与生俱来的，例如白酒，成本非常低,赚钱就是比其他行业容易，例如SAAS公司，强粘性+低边际成本 ， 成熟的SAAS公司在后期都是躺赚。物业行业的商业模式也比较优秀，但是比不上真正的SAAS公司。

如果用一个简单的公式来分析一家公司，可以用下面的极简公式：

价值=(价格↑-成本↓)× 品牌市占率↑ *品类总规模↑

最好的行业有四大特点 ①不断提高商品单价和扩充收费商品的品类 ②有边际成本效应，付费用户越多成本越低 ③ 可以稳定提高市占率 ④ 行业是稳定成长的。

物业行业有如下特点：

物业行业有强粘性，更换物业对于业主来说时间和精力成本巨大，小区一旦使用一个物业轻易不会更换，品牌市占率不断提升，强粘性的按订阅付费的商业模式比项目式的商业模式优秀很多 ，每年只需要增加不多的订单就能实现营收的高速成长。

新交付的物业费随着通胀缓慢提升，可以适当提价。

行业稳定成长，我国仍然在城市化进程中，每年都有大量的新小区交付，品类总规模不断提升。

现在国内房地产行业非常分散，未来龙头地产公司市占率会提高 ，品牌市占率不断提升。

未来物业公司不仅仅只有物业费的收入，会有更多非物业费的收入，充当一个 家庭服务提供商的角色，通过扩品类来提高价格。

物业行业相对SAAS软件行业的劣势： 人工成本高，未来预期会更高，同时没有边际成本效应，物业行业有一个悖论：提供优秀服务的公司人工成本会更高，但对股东短期是不利的，提供差一些服务的公司成本会相对低，短期看是对股东有利的，投资应该投资高毛利的物业公司还是低毛利的物业公司?未来如果人工智能可以蓬勃发展，物业行业的商业模式就完美了。

2. 保利物业下跌的三大原因，市场不认可建业新生活的长期逻辑

最近港股 物业股下跌主要三个原因 ：

前期市场预期太高 ，炒的估值特别高 ，像保利物业 7月份 市场估值给到90倍 ，物业行业不是纯SAAS行业，纯SAAS行业有边际成本低的优势，后期利润率非常高，会大幅度拉低估值 ,但是物业不是。

香港市场IPO 太多了 ，近一年有 几十个上市公司去香港上市，香港上市本来就缺流动性 ，加上最近蚂蚁金服 上市，未来 抖音和快手也准备在香港上市 ，对流动性影响很大。

保利物业中报的营收增速不及市场预期，属于杀业绩和杀估值 ，2019年9月15日 保利物业出了中报 ，19年营收增速 41%，净利润增速 49% ， 今年上半年 营收增速下滑到 27%， 净利润增速下滑到 27%。

建业新生活的中报业绩是非常好的，2020年上半年营收增速 同比增加 50%，上半年净利润增加 70%，在业绩会上公司给出的指引是2020年净利润增速70%， 21-22年在管面积增速(50-70%)，但是 建业新生活的股价为什么跌的还这么多?一方面是港股市场的流动性问题，但是主要原因还是建业是河南区域地产公司龙头 ，建业所在的区域处于北方，建业的发展策略是 围绕郑州和河南100多个县城发展， 就是市场不认可 建业地产的长期发展模式，市场更喜欢全国性龙头物业和大湾区的行业龙头。这一点类似 格力电器和天立教育，都是长期逻辑压制股价，市场长期给低估值 ，未来股价的提升就靠业绩增长不断推动，这种公司如果市场情绪变化，股价容易戴维斯双击。

投资物业公司并不难，以合理估值持有 全国性的物业龙头公司，以低估值持有一般的公司，都是赚业绩成长的钱 。对于保利物业来说， 2020年预期利润在 6.95亿， 现在市值在308亿，对应 估值在 44PE ，物业公司一方面靠母公司开发的住宅，一方面靠行业并购 ，有卖方分析师 给出 保利物业 未来三年净利润 增速在 30% 左右，我认为经过几个月下跌的保利物业可以关注了 ，已经进入击球区了 ，业绩下跌不会改变长期逻辑 。