“三孩政策”释放了哪些

居住新需求?

“我们预计，2020年后，房地产将进入下一个确定性阶段，即‘无增长时代’。”在去年底举行的丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱给出了他的预测。他认为，未来成交面积很难有大幅度的突破。而“无增长时代”也被他列入到2021年十大预测的首位。

国家统计局数据显示，2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，比2019年时增长了2.6%。在连续多年商品房销售面积维持在17亿平方米水平后，不少房企已经在谋求转换赛道，突破“瓶颈”。如今“三孩政策”出台，从这些家庭衍生出来的改善住房需求，又会对房地产市场形成什么影响?

多房户型成交占比提升

定居在城市中的“三孩家庭”，对居住升级的需求显而易见，购买或置换为三、四房甚至更大的五房住宅将成为这类家庭必须考虑的事情。

从过往成交住宅的户型分布来看，“三孩政策”出台前，三、四房的占比就已经出现明显提升。

以广州为例，三房早已成为这座城市一手房市场的主力户型。克而瑞广佛统计数据显示，从去年至今年5月中旬，广州网签成交新房14万套，三房成为首选户型，达到81117套，占比将近58%，四房户型合计网签26285套，而两房户型仅比四房多出800套左右。

该机构认为，在此前“二孩政策”开放且成熟的环境下，除三房外，四房户型也非常受欢迎。如今“三孩政策”明确，四房户型的需求势必有所增加。

另一组数据显示，截至4月底，广州新房库存中四房户型面积为221.54万平方米，共计15709套。克而瑞广佛认为，按照过去12个月的去化水平来计算，截至4月底，广州四房户型去化周期只有8.8个月，是2020年以来的新低，这意味着四房户型在广州已经火了一段时间。

事实上，放眼全国同样能得出相似的结论。克而瑞数据显示，其监测的112个重点城市，2020年三房成交占比达到59.24%，四房成交占比为20.20%，两种户型的成交占比都比2019年时有所提高，而两房户型的占比出现了下降。同时，城市能级越低，大户型住宅成交占比就越高，三四线城市的三房和四房，合计成交占比已经超过了80%，成为市场的绝对主流。

新需求会持续多久?

从2020年下半年到今年年初，房地产市场迎来了一波购房热潮。

国家统计局最新数据显示，今年1月至4月，全国商品房销售面积5.03亿平方米，同比增长48.1%，与2019年同阶段相比，增长了19.5%，两年平均增长9.3%。

对于“三孩政策”开放后，住房需求是否会有所增加?部分业内人士持观望态度，认为会有相应效果，但持续时间不长。

例如，地产经济学家邓浩志认为，“三孩政策”的红利期，应该与“二孩政策”之后相仿，第一年效果最好，之后逐步减弱，对楼市而言，三孩将产生新的换房需求，但有效时间不会太长，大概在3年内有增量释放，之后就会趋于稳定，所以对楼市的明显影响很可能集中在头几年。

尽管“三孩政策”或将释放一部分购房或换房需求，但仍有一项问题不容忽视。根据国家统计局数据，今年前4月商品房销售额53609亿元，增长68.2%，比2019年1月至4月增长37%，两年平均增长17.0%。如果将成交额与成交面积结合来看便会发现，今年以来房价的增幅也异常明显，购房支出的压力也在逐年增大。

知名经济学者任泽平在近期发布的一份报告中指出，1998—2018年全国新建商品住宅均价从1854元/平方米上涨至8544元/平方米，房价总体保持大幅上涨，给家庭抚养孩子和为子女结婚购房带来了很大压力。2004—2018年中国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至25.8万亿元，增长16.1倍，占居民贷款余额的比例大致在50%以上。2004—2018年房贷收入比也从16.2%增至47.6%，住户部门债务收入比从28.6%增至88.4%。现实中还有不少居民通过消费贷、信用贷等形式凑集购房资金，实际的房贷收入比可能更高。

过高的房价，过大的债务压力，正在对刚需购房和部分改善型购房者形成阻碍的同时，也可能抑制生育意愿。

对此任泽平认为，应保持长房价长期稳定，坚持“房住不炒”定位，构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系，实现住有所居。

专家观点

解决学区房难题有助于改善生育意愿

如果“三孩政策”出台后带来新生儿数量的增加，那么教育也将成为左右房地产市场走向的又一个重要因素。事实上，不论三孩与否，有关学区房的热度始终处于经久不衰的状态。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“三孩政策”会令学区房的需求增加。在他看来，新政不仅是鼓励三孩，在扶持生育和养育的政策发布后，也将有助于生育意愿提高，一孩和二孩将增多。“鼓励多生小孩，降低生育和养育成本，学区房的需求就会增加。”

购买学区房的意愿和需求，需要充分结合自身经济实力。李宇嘉也指出，能够多生的多数是经济条件较好的群体，他们是高档学区房的消费者，也是抬升学区房价格的主力人群。中等收入群体也在追捧学区房，是学区房价格的推动者，但也属于受害者。而其他的群体，由于多孩带来的经济压力和养育压力，无暇也无经济条件购置学区房。

中原地产首席分析师张大伟同样认为，未来学区房名额的争夺将更加激烈，因为财富人群买房增加，反而会使得刚需买房难度增加，特别是学区房、核心城区房产。

然而，作为教育投入重要组成部分，近年来学区房不断受到追捧。在广州，还在筹办中的清华附中湾区学校，引起周边多个小区业主的关注，有业主甚至联合提出希望将所在小区纳入就近入学的范畴，附近一些新建楼盘也打出了“购房即可入读”的广告语。这一系列闹剧，直到该学校招生方案正式出台后才宣告终结。

业主们追捧名校学位的心态不难猜测，一方面可以让自家孩子能够入读优质学校，另一方面也在为子女毕业后房屋转卖谋求一个好的价位。不过，随着越来越多的家长加入“鸡娃”大军，教育成本在学区房涨价、教育培训机构大热等因素的烘托下不断攀升。

“学位房问题，已经到了不解决不行的时候了，而且是倒逼式的。”李宇嘉指出，如果要提升生育率、提升生育意愿，就得解决高房价，特别是学位房价格的顽疾。

现在热点城市在多校划片、摇号入学、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，学位房也开始降温。比如深圳学位房价大跳水，学位房最集中的福田百花片区，普遍不同幅度地下调学位房的价格，上海在指标到校的影响下，学位房价格普跌。

李宇嘉认为，如果教育投入和均等化策略能够严格执行，将有望让学位房降温，但如果只是一阵风，预计影响会很有限。“生育扶持政策力度加大，一孩、二孩增加，带动对公办学位的需求，如果供应上不来的话，所有公办学位的住房需求都会增加，带动房价上涨。”

楼市观察

哪些城市

将受益于

人口红利?

面对购房、教育和医疗的成本等压力，当众多城市居民还在为当前生育成本过高压制年轻人“造人”意愿的话题喋喋不休时，一些精明的开发商和中介早已在市场上先人一步地推出了所谓的“三孩户型”来满足客户潜在的住房需求。

种种迹象表明，“三孩政策”落地引发的新一波红利，很有可能在短期内推动楼市迎来一次向上的空间。不过，对于幅员辽阔的中国来说，不同区域和板块之间的冷热不均现象仍然是房地产企业必须面对市场的现实痛点。尽管学位房和大户型已经被业界公认为下一轮楼市增长的主要需求动力，但到底哪些城市可以最快“收割”到这一波红利，无疑是这一刻市场关注的焦点。

有观点认为，经济富裕程度与生育意愿是成反比的，欧美和亚洲的日本、韩国、新加坡等发达地区和国家，都是全球生育率最低的地方，尼日尔、安哥拉、刚果等非洲落后地方，则生育率一直很高。在中国，生育率最高的5个地方都在经济欠发达的地方，包括西藏、宁夏、青海、贵州、广西。可见，“三孩政策”落地，最先抢到红利的应该是三、四线城市，因为这些地方的生活成本较低，年轻人的生育意愿较高。

但也有观点认为，经济欠发达地区虽然人口出生率高，但这些地方新增的人口最终都流向了一、二线城市。毕竟一、二线城市掌握着全中国最优质的教育、医疗和住房资源，就业机会和发展机会也更多，对人口的集聚能力显然最强劲。根据我国第七次人口普查数据显示，人口净流入超200万的10多座城市，除了北上广深4座一线城市以外，其余均为省会城市和经济较发达的二线城市。其中，排名第一的深圳，过去10年常住人口净增了720万，每年新增的人口相当于一个中等以上县城的人口规模。而排名第二的广州，过去10年的人口增量亦达到597万人，等于新造了一个特大城市。

尤为值得一提的是，当前国内已进入都市圈时代，城市之间的竞争未来将表现为一些超级城市群之间的角力。同样是根据我国第七次人口普查数据显示，作为世界上人口最为密集的城镇群，粤港澳大湾区在5.65万平方公里内聚集了8620万人口，近十年人口正增长了35%，人口密度达到约1380人/平方公里。

广东省城乡规划设计研究院总规划师罗勇介绍，2020年7月，国家发展改革委正式批复《粤港澳大湾区城际铁路规划》，提出形成“轴带支撑、极轴放射”的多层次铁路网络，打造“轨道上的大湾区”。此前，粤港澳大湾区已提出要打造世界一流的城市群和建设宜居宜业宜游的优质生活圈。未来，他认为依托数千个轨道站点，大湾区将形成服务主导型(CBD)、居住主导型、产业主导型和旅游休闲型等各种组团，对人口的虹吸效应将更加明显。

由此可见，随着粤港澳大湾区打造具有全球吸引力的人居环境目标的实现，未来十年人口加速向大湾区核心城市流动的趋势仍将不会改变。粤港澳大湾区无疑将成为“三孩政策”落地后楼市增长机会的主要受益者。(冯善书葛政涵)