“未来一段时间，大量新增的人口都可能成为房地产市场未来的潜在需求。”

5月31日，经济学领域热议的“三孩政策”终于迎来“靴子落地”的时刻。广州一家中介公司的业务经理告诉南方日报记者，虽然短期内大家对政策的关注点仍然停留在“各地的生育配套支持政策还没有兑现，年轻家庭在住房、教育和医疗等压力下并未表现出很强的生育意愿”等，但一些嗅觉灵敏的开发商和房地产中介组织早已经觉察到了“三孩政策”的商机，“手脚快”的中介甚至已经在门店和网上挂出了“三孩户型”来吸引顾客的眼球，从而在新的市场风口占得先机。

长期以来，房地产行业一直流行着“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的分析框架。特别自去年以来，业内人士对“人口出生率持续下降”的担忧，倒逼着一大批房地产企业提前寻找未来的增长动力。“三孩政策”无疑带给房地产行业一份最好的儿童节礼物，有望推动房地产行业迎来新的市场机会。

楼市“白银时代”或面临增长天花板

过去二十年，我国高速发展的城镇化，为房地产行业的持续增长提供了历史机遇。最新数据显示，2020年我国常住人口城镇化率已达到60%以上。按国际通行标准，城镇化率在50%至70%区间为快速增长，发达国家的城镇化率通常为80%左右。

尽管我国城镇化进程仍在加速推进，但万科等房企早已提出，房地产行业已进入“白银时代”。虽然结构性的机会仍在，譬如人口更密集的城市群、都市圈住房需求更高，优质居住体验的高品质住宅将聚集更多人气，养老地产等细分市场将迎来发展机遇……但不可否认的是，房地产投资的黄金时期已经过去。尤其是那些人口负增长的城市，住房的需求已经明显下降，甚至局部已经出现住宅供给过剩的现象。

部分房企在2020年年报中已表现出对未来市场的审慎研判。万科表示，尽管2020年全国商品房销售金额增长8.7%，房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业。然而，比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生着深刻改变。“三道红线”的出台再次改写了行业规则，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业由金融红利时代正在步入“管理红利时代”。保利地产则认为，未来市场流动性或将边际收紧，房地产行业流动性压力进一步加剧。同时，房企原有高杠杆的经营模式受到冲击……

近几年，人口出生率的持续下降，更为直接地暴露出行业未来的增长瓶颈。也不乏有机构提出：随着人口红利的逐步消失，房地产需求将逐步回落，行业有待进一步突破发展“瓶颈”。

“三孩政策”落地为楼市集聚新动能

新的政策让部分行业人士看到了转机。

“三孩政策”的全面落地，有利于刺激我国人口的增长，助力出生率回升。东莞证券近日发布的一份研报中指出，“全面三孩”将带来户均居住面积增加的需求，叠加国家决策层提及的“住房支持”配套政策出台催化，未来有望带来换房需求增量。

国家统计局此前公布的数据显示，2018年我国城镇居民人均住房面积达到39平方米。按照人均居住面积35平米的标准，三孩家庭共5口人，居所面积需达到175平方米左右。据东莞证券分析，在开发商当前开发的产品中，144平方米以上、大户型占比较低。为此，该机构认为，“三孩政策”将使家庭成员增加，换房需求将提升，这部分增量换房客户，也间接带来了购房需求的提升。而开发商在新项目中，适度提升大户型产品，满足换房客户需求，从而也提升销售去化速度。前期放开二孩等政策出台，曾经亦刺激房地产板块短期走好，故相信“全面三孩”政策的出台，短期也将有可能刺激地产板块走强。

“如果支持三孩生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“三孩政策”下释放的新增人口数，无疑将增加住房需求，其中保障性住房未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加;另外，在住房结构上，面向三孩的住房需求增加，针对户型、配套功能等方面的要求亦将增多，改善型住房的市场空间将得到进一步拓展。

行业需要平稳健康发展的长效机制

不过，由于社会各界普遍认为高房价导致了当前国内一、二线城市生育成本较高的现实，从而成为打压城市居民生育意愿的一个重要因素。因此，国家在明确放开“三孩政策”的同时，也明确提出要在住房、教育、医疗等方面出台配套支持政策，降低年轻家庭生育成本。

在知名经济学者任泽平看来，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。高房价是抑制生育很重要的原因。放开三孩的政策不是简单放开的问题，后面要有一系列的支持体系，从税收、住房制度等方面给予一定的支撑，通过促进生育政策与相关经济社会政策的配套衔接，让更多人生得起、养得起。若要控制房价，国家必须启动新一轮房改，推动人地挂钩、供求平衡，还包括稳步推进房产税立法，通过一系列改革真正实现房地产平稳健康发展。

许小乐则提出更具体的建议。其认为，对于多孩家庭的住房支持政策，主要应从降低购房成本的角度入手：其一，要加大房贷利息抵个税力度，生的子女越多，抵扣力度越大;其二，重点城市适时放松多孩家庭限购套数;其三，为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率;其四，减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的相关税费等。

多位专家认为，一个平稳健康发展的房地产市场，最符合广大城市居民的利益，也最有利于解决老百姓的居住难题。只要市场价格不再大起大落，高成本的炒作资金就会逐步退出市场，让交易回归正常。

为了降低企业和个人的杠杆率，国家和地方部门近期不断出台措施加强对行业的监管力度。2020年三季度出台的房企融资“三道红线”新规，已经倒逼着一大批奉行高负债、高周转的企业开始进入“去杠杆”通道，今年多个房价上涨过快的一、二线热点城市在国家住建部的约谈下也先后推出新“限购、限价”等楼市调控政策。当前，随着房地产贷款和土地供应集中度管理制度的落地执行，预计将有效抑制房地产市场短期过热，从而推动整个行业在中长期回归到稳定健康发展的轨道。

(冯善书葛政涵)