随着社会老龄化日益加剧，传统的养老方式已经难以满足经济发展需要，由此出现了以房养老等新型养老模式。新型模式虽尚处探索阶段，但不法分子却已闻风而至。

5月17日，银保监会等四部门发布风险提示称，近期一些机构和企业打着“以房养老”“健康养老”等名义，以“高利息、高回报”诱使老年人签订“借贷”或者变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议，抵押房屋以获得出借资金，再将资金购买其“理财产品”并承诺给付高额利息等进行非法集资，给老年人造成严重财产损失和精神伤害，存在重大风险隐患。那么，以房养老面临何种困局，又该如何破解?

套路贷“新装”

中国商报记者了解到，以房养老也被称为反向抵押贷款，是指老年人将拥有产权的住房抵押给银行或特定的金融机构，以取得贷款用于养老。老年人在世时仍保留房屋居住权，去世后则以住房还贷。

以房养老的本意是为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。不过，积极的养老探索却正在成为套路贷的工具。在今年2月24日最高人民法院发布的老年人权益保护十大典型案例中，“以房养老”套路贷就是其中的一个案例。

最高人民法院认为，此类“套路贷”难以根除的原因之一是行为人常常在法律空白或者规定不明确的领域，利用老年人性格特点以及寻求投、融资渠道的迫切心理，将“套路贷”披上“迷惑外套”变装成“以房养老”理财项目，进而非法占有老年人房产。最高人民法院表示，要对不法行为加大打击力度，通过依法确认合同无效等方式较好维护老年人的合法权益。

北京道广律师事务所主任律师周皓对中国商报记者表示，在实际执法过程中，这种抵押房产造成的状况往往面临一系列难题。“公安机关往往难以就‘套路贷’立案，许多时候会建议当事人直接去人民法院起诉。不过，法院调查权有限，无法采取强制性拘留或审问措施。如果按照民事案件处理，有时候对打击犯罪、保护当事人的权益有一定的局限性。”周皓说道。

“需要注意的是，开展以房养老业务的前提是必须具备相应资格，以及险资的背景和牌照。任何以获得产权而不能形成一种专业的保理模式，提供持续养老资金的机构，都存在着不合理性和风险。” 中国房地产数据研究院院长陈晟对记者表示。

叫好不叫座

在部分机构假借“以房养老”欺骗老年人的同时，真正的以房养老业务市场反应却较为平淡。

2014年，北京、上海、广州和武汉四地率先启动老年人住房反向抵押养老保险试点。2018年7月，银保监会将反向抵押保险扩大到在全国范围开展。试点至今，共有幸福人寿和中国人民人寿两家公司开展了反向抵押保险业务。

记者了解到，虽已试行多年，但以房养老的市场规模仍然较小。银保监会数据显示，到2019年9月末，反向抵押保险期末有效保单129件，共有129户家庭191位老人参保。

在走访过程中记者发现，或受传统观念影响，受访对象普遍表示不会采取以房养老的养老方式。“如果没有收入，我可以让孩子赡养，而且以房养老势必会影响与子女的亲情。”即将于明年退休的北京市民秦女士对记者表示。

哈尔滨市市民李阿姨也对记者表示，即使身体硬朗的老年人也有突发疾病或骤然离世的可能性，即便她无儿无女，也会选择把房子卖了住进养老院。

“将房产留给子女，在我国是一种惯性的传统，以房养老因此难以得到子女的大力支持。”陈晟对记者表示。

该如何破局

中国商报记者了解到，针对以房养老，银保监会曾表示，将从完善监管政策、补足配套政策、加强正面宣传、加强保险专业队伍建设四方面完善此项制度。

对于假借以房养老的不法行为，周皓认为，应有持续常态化的打击或管理。“此前在非法集资方面，国家层面已有部级联席会议，包括公检法司、银保监会等多个部门都参与其中，构成一个统筹的协调部门。对于以房养老的‘套路贷’，也可参照这种模式。”周皓说道。

骗局层出不穷，不仅使老年人深受其害，还导致许多不明就里的大众将以房养老完全与骗局“画等号”。对此周皓建议，应当在全社会范围加强宣传和教育，让大众了解真实的以房养老模式，并警示可能参与非法活动的群体。

“此外，建议老年人去办理房屋抵押过户或公证时，相关办理机构或主管部门能够在办理的流程当中履行审核及风险提醒义务，以便及时发现此类问题。”周皓说道。

在提高民众的参与度方面，陈晟认为，要在房屋的产权分配上下功夫。“除保险公司获得老人的产权外，如果能让子女在额外的部分也享有一定权益，可能会对突破目前的推广障碍更有利。” 陈晟说道。

北京联合大学管理学院讲师杨泽云认为，以房养老业务受房价变动的影响，而房价长期来看又受人口发展的影响。在人口增长可能面临转折的当下，即使对当前房价有短期增长的预期，但长期仍面临较大压力，这极大影响了保险机构参与以房养老业务的积极性。

“从国际上来看，大多数国家和地区的以房养老业务，无论何种模式，政府无不参与其中，有的甚至直接主办或出资参与，有的成立专门机构负责监督与管理。这既是对以房养老客户的保障，也是推出以房养老业务的金融机构的重要定心丸。”杨泽云对记者表示。

此外，杨泽云还认为，以房养老业务跨越的时间周期长，业务初始定价及后续的现金流评估都需要稳定且成熟的金融市场作为依托，这也是以房养老全国开展需要解决的重要问题。