近年来，各地在“房住不炒”“一城一策”的总体要求下，不断丰富房地产调控政策和监管手段。然而，随着市场新现象新问题不断冒出，调控政策很多时候只能不停“打补丁”，存在调控“工具箱”露底、监管乏力的风险，须及早引起重视。

我国房地产调控起步于行政调控，最初的调控方式主要为限购、限价、限贷等“三限”政策，2015年之后限售政策也被一二线重点城市采用，“四限”政策成为整个调控体系的基础。此后，各地根据市场情况持续“打补丁”，调控进一步趋严的情况比较常见。即便多地房地产调控政策持续“打补丁”，部分地区市场依然“道高一尺魔高一丈”。部分政策“工具”已经跟不上市场形势或者不再继续产生作用，监管乏力，新问题持续凸显,主要表现在：

1.—二手房交易失控。商品住房价格管理主要针对新建商品房，对二手住房价格管理，一直缺乏有效调控手段。从去年到现在，不少热点城市二手房价格出现过快上涨，部分中介涉嫌恶意炒作、哄抬房价，给投机客拉高房价炒作二手房市场提供了空间。

2.限制新建商品住宅售价涨幅执行有压力。疫情以来，多家银行推出了利率低至3.8%的经营贷、抵押贷，大大低于普通房贷利率。虽然金融监管部门和商业银行采取了很多措施，实行用途管制，限制资金流入房地产，但资金如水，无孔不入，用途管制措施有时如篱笆拦水，效果不一定好。

3.对房地产市场乱象的监管处罚缺乏威慑力，违规收取价外费用较为突出，但由于缺乏相关政策支持，处罚大多停留在口头约谈或者简单处罚了事，监管威慑力不够。

4.住建部门单肩“难挑大梁”。目前，住建可用的调控工具都用上了，处于不断完善工具细节和“打补丁”的状态。土地供应规划部门负责，购房资金金融部门负责，这两个问题住建部门都管不了。

因此，有专家认为，应在宏观层面对调控政策进行系统化梳理，让市场监管部门执法有据，同时剔除房地产对地方经济影响因素，让地方政府能够在监管时摆脱考核“枷锁”。目前，我国主要通过城市房地产管理法、土地管理法对土地、房地产开发建设和交易等进行管理，但在住房保障、住房租赁、市场监管等方面，法律法规存在空白，主要依靠地方法规、规章进行规范，法律位阶低，制度规范不统一，对部分市场乱象缺乏有力措施加以处置，形成威慑，亟须推进全国统一立法。

此外，还有专家建议实施差别化契税政策，在保障首套刚需住房需求的同时，合理抑制非普通住房和二套住房需求。同时，结合长效机制试点城市需要，将契税税率调整事权下放，赋予城市更大的契税调整空间，更好发挥税收手段在调控中的作用。