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对很多为地产未来感到迷茫的开发商来说，如果他们能拿到滨江集团(002244)（SZ002244）的半年报，便会从这份财报中找到希望。

和很多上半年销售迅速下滑，资金回笼不畅，又遭遇银行抽贷的同行相比。滨江集团2022年上半年的表现，堪称模范。后者上半年创造了两个纪录，一是融资成本创造新低。截止6月30日，平均融资成本为4.7%，较上年末下降0.2个百分点；二是回笼资金322亿元，比去年同期提升6%，远远好于行业同期的表现。

这两个优秀的表现，吸引了大量金融机构的关注。在大部分地产股较去年末股价下跌，或者持平，整个A股房地产板块指数微涨的情况下，滨江集团的股价却从去年底的4.43元/股，飙升至截止8月26日的9.46元/股，涨幅达到113.54%。另外，在地产同行普遍融资性现金流净流出的背景下，滨江成为以银行为代表的金融机构极少数可以放心借贷的地产企业，融资性现金流净额超过114亿元，也较多数同行要好。

财务稳定的新蓝筹

受大环境影响，整个地产行业上半年的表现惨淡。行业龙头碧桂园的净利润降幅超过60%，归母净利润降幅超过90%；老牌港股地产企业——九龙仓的归母净利下滑也超过9成；中报巨额预亏的地产公司也已经不在少数。

在这样的背景下，滨江集团的业绩依然实现了持续稳定增长。实现营业收入106.9亿元，实现归母净利润12.84亿元，较上年同期增长1.34%，截止2022年上半年末，公司总资产2,523.43亿元，归属于上市公司股东的净资产218.05亿元，分别较上年同期增长19.18%和5.95%。

另外，公司扣除预收款后的资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%。债务期限构成上，短期债务为178.96亿元，占比仅为32.07%，低于期末货币资金（197.79亿元），现金短债比为1.11倍，可有效覆盖短期债务。“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

特别是尚未结算的预收房款达到1198.5亿元，较年初增长28.13%，有力地保障后续营收和净利持续增长。

销售市场的良好表现，是滨江预收房款大幅增长的关键。

国家统计局数据统计显示，1—6 月份，商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2%；其中，住宅销售面积下降 26.6%。商品房销售额 66072 亿元，下降 28.9%；其中，住宅销售额下降 31.8%。

而滨江集团在今年1—6月销售额683.93亿元，位列克而瑞行业销售排名第13位，荣获杭州房企销售冠军，并且权益销售回笼资金322亿元，比去年同期提升6%。因为销售表现良好，截止6月30日，滨江实现了经营性现金流净流入4.81亿元，比去年同期上升了151.04%。

也是因为优于同行的财务表现，滨江集团才有能力在今年上半年成功“抄底”土地市场。受房地产市场下行的影响，房地产企业尤其是民营房地产企业普遍选择少拿地，甚至不拿地，有些企业甚至因此甘脆解散了投资部。

这给了滨江乘机抄底拿地的机会，上半年新增土地储备项目30个，其中宁波1个，金华1个，杭州28个，进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目土地面积合计149.4万平方米，新增项目计容建筑面积合计366.3万平方米，新增土储货值权益比例57.5%。

市场份额即将进一步扩大

8月19日，浙商证券(601878)发出了针对滨江集团的最新研报。

根据后者测算，2022年1-7月滨江集团新增拿地货值占全国房企新增货值比例约为8.7%，在所有房企中排名第3位；滨江集团销售金额占全国房企销售金额比例约为1.2%，在所有房企中排名第12位。

浙商证券认为，房地产企业当前拿地货值市占率隐含了地产企业未来销售的理论市占率上限，差值越大说明公司未来销售市占率提升的弹性越强。公司新增货值和销售市占率差值仅次于保利发展和招商蛇口(001979)，位列第3位，销售市占率提升空间可观。

上述研报认为，滨江集团的产品质量优秀，具有良好的溢价能力，品牌受到高度认可，新推楼盘中签率普遍不高，说明产品受到购房者追捧；产品进入二手房流通领域房价普遍高于周边竞品20%，具有良好的保值和增值能力。

凭借在杭州房地产市场压倒性优势，滨江有能力在未来三年内实现持续稳定的净利增长。根据浙商证券的预计，2022年的归母净利润有望实现35亿元，而到了2024年则可以达到42亿元。

下行周期里的业绩明星

对滨江而言，眼下行业下行的市场环境，有机会转化为业绩增长的推动因素。

滨江提出，全年1500亿元-1600亿元的销售目标，并且继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。拿地策略上，以销售为导向，在销售好、资金回笼快的区域新增土地储备。权益拿地金额占现金回款金额比例为不超过0.6的基础上保持平衡。

因为，管理层定下的上述原则，滨江在杭州的土储规模进一步增大。

根据统计，杭州2022年上半年经营性用地成交总金额为1522亿元，是全国最高的。滨江则是这座城市的拿地金额第一，拿地的总金额是第二名绿城的2.21倍。

按照这一趋势，滨江在杭州的份额，有希望进一步提高。在杭州市场龙头地位，将变得更为稳固。

截止2022年上半年末，滨江土地储备中杭州占62%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%，浙江省外占比16%。

杭州市场未来的兴衰，很大程度上将影响滨江未来三年的业绩。

从过去十年的情况看，杭州相比于全国绝大多数地方，在人口吸附能力的表现上要好得多。根据国家统计局近期公布的《中国人口普查年鉴-2020》，浙江2010—2020年的10年中，省外流入人口达到1619万人，仅次于广东。而流入浙江的省外人口，绝大多数又被杭州所吸纳。仅仅2021年一年，杭州新人口数就超过23万人，是长三角城市中新增人口数量的第一名。

在这样一个人口常年新增量常年第一的城市，房地产市场常年保持高热度，显然就是自然而然的事。根据中指院的统计，即使是在2022年的上半年，杭州的新房市场总体依然保持供小于求的格局。

凭借着在杭州市场领导地位，城市的人口红利，将转化为滨江盈利持续增长的动力，帮助公司在地产行业下行周期内，成为行业的业绩明星。