在锐理数据近日发布的《2020年上半年昆明房地产市场研究报告》中，有几个现象值得关注：

1、上半年土地供应虽减少，但土地溢价率却刷新记录;

2、洋房别墅等高改产品受影响小，上半年销量反而上升;

3、外省客户占比减少至15%，昆明本地客户及地州客户仍然坚挺;

4、在今年的特殊情况下，昆明房价并未下跌。

土拍“僧多粥少” 溢价率创5年新高

在今年特殊时期的影响下，上半年土地供应及成交远远低于去年同期。上半年昆明供应土地2822.46亩，成交土地1395.60亩，卖地收入88.94亿元，同比大幅下降。但供应端的收紧并未削弱房企拿地积极性，“僧多粥少”的现象直接促使今年上半年土拍溢价率创近5年新高。

具体来看，昆明上半年仅供应了44宗土地，其中就有7宗土地出现高溢价现象，都吸引了5家以上的房企激烈竞拍。溢价地块分别为绿地拿下呈贡斗南片区152亩宅地、新城控股拿地经开区黄土坡片区107亩宅地、恒大斩获马金铺近百亩宅地、龙湖竞得双塔片区126亩商住用地，以及海伦堡溢价落子大渔片区，约51亩的住宅用地。

据了解，今年上半年土地溢价率高达23.07%，不难看出，已创下近年来昆明新高。

此外，土地流拍率同比大幅上涨，流拍土地多为城市待发展板块，由此也可看出房企拿地对开发成本及发展价值的慎重考虑。

从板块来看，今年上半年，西山、高新、呈贡为供求热点区域。从土地价格来看，包括双塔片区在内的官南板块分别以2955万元/亩的单价、10769元/平米的楼面价拔得头筹，滇池板块、中心板块也是高地价区域。

结合2020年昆明土地储备供应计划，下半土地供应大幅增加，有效回应房企市场投资需求

房价微涨达14803元/㎡ 洋房别墅比去年卖得更好

在发布会刚开始，昆明锐理数据总经理梁彩霞便分享了楼市今年的几个特别现象，其中一个就是，今年豪宅特别抢手。昆明市场是否如此，我们首先来梳理一下今年的住宅市场卖得如何。

上半年昆明住宅新增供应438.05万㎡，同比增长1.69%，销售348.84万㎡，同比下滑20%，成交均价14803元/㎡，同比去年13905元/㎡的价格，微涨了6%。目前昆明住宅存量为756.07万㎡，按上半年58.14万㎡的月均去化计算，昆明的住宅还需13个月可以卖完。

总体而言，上半年在受黑天鹅事件影响后，昆明房价出现过短期小幅震荡，二季度逐步复苏，目前已经趋于平稳。

分板块而言，东南板块、官南板块、呈贡板块上半年卖得最好，销量分别为61.06万方、56.70万方、52.60万方，不难看出巫家坝、会展片区、生态半岛仍然是市场认可度最高的区域，昆明城市向南再次得到数据上的印证。

价格方面，昆明住宅单价2万以上的有2个板块，中心和滇池，其次次中心、官南、西山板块紧随其后，都在1w6以上。南市巫家坝、会展、生态半岛以及草海临滇滨湖区域市场热度稳定且小幅向上，可见滇池西山等核心自然资源，以及城市级配套资源是高房价区域领涨的关键因素。

尽管高层仍然是市场主力，但锐理数据发现，洋房、别墅类产品供销都有小幅增长。为什么会发生这一现象?在今年的情况下，黑天鹅事件对高端物业的影响较小，这部分产品价格稳定性高，还有上升势头，说明市场需求比较旺盛。

其中，滇池沿岸240-280平米、总价在500-700万的别墅最好卖，草海、生态半岛120-150㎡的洋房也是销售主力。

写字楼12年才能完全消化 公寓呈贡卖得最好

商办市场方面，我们重点关注写字楼和公寓部分。

写字楼的高企库存，已是昆明市场上不争的事实。2020上半年巫家坝、西北新城部分写字楼落成增量爆发同比增长322%，销售10.51万㎡，同比下滑67%，成交均价15242元/㎡，同比增长98%，存量和去化周期增加，需要140个月(约11.7年)才能消化。

2020年上半年，昆明写字楼新增供应量高新板块占据榜首，占比30%;销量世博板块占据榜首，占比48%;次中心板块存量最多，占比21%;世博板块售价最高为19451元/㎡。

昆明公寓市场自18年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高，2020年上半年销售40.59万㎡同比下降17%，成交均价9551元/㎡同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41个月(约3.4年)去化。

其中，呈贡公寓卖得最好，其次为包括巫家坝在内的官南板块。价格方面，中心板块售价最高为16583元/㎡。

下半年预计供应600万方 未来房价仍会向上

对于未来的市场预期，锐理数据也明确表示，昆明房价仍会稳定向上，但房企压力并不一定会随之减少。

今年昆明计划供应土地3.11万亩，而在土地推介会上重点亮相的8个片区中，官南、东南板块供应热度最高。

今年上半年高端改善产品的需求进一步增加，别墅和洋房供应量平稳上涨，预计下半年住宅市场供应将大幅提升，约有500-600万方，其中高层预计供应400-500万方，洋房预计供应50-70万方，别墅预计供应30-50万方。