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企业简介

Realty Income(简称“O”)是一家从事房地产投资信托的公司，公司每年要以股息的形式，从应税收入（不包括净资本收益）中，至少向股东分发其90%。目前，公司有11733处房产，出租率为98.9%，业务分部在美国所有的州，波多黎各，英国和西班牙。

(资料图片仅供参考)

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财务分析

1.    营收分析

公司的收入主要来源于租金，截至2022年9月30日的三个月，O的总营收为8.37269亿美元，其中租金收入(包括可报销)为8.25946亿美元。

总收入的增加主要与公司在2021年对VEREIT 的合并和收购有关。

2022年第三季度不可报销的租金收入同比增加的主要原因为公司在2022年收购的房产增加，房产的租金较上年同期增加1%，以及在2021年第三季度的财报中未包含11月1日对VEREIT的合并前的租金。

所以导致上年同期的不可报销租金收入需减少此合并前租金，为2.66977亿美元。

2.    资产负债分析

截至2022年9月30日，O公司的资产达到458.92475亿美元，负债达到190.28218亿美元，其资产负债率为41.5%。

对于公司的债权人而言，企业的偿债能力有保证，而从公司所从事的房地产信贷产业来看，该比率虽说也处于正常范围之类，不过其稍微高一点比较好，公司可以充分利用债权人的资本进行经营活动。

3.    现金流分析

下图为O公司以高质量房地产投资组合的历史现金流表现:

从图表中可以看出公司在2021-2022财年的现金流状况一直维持着一个高水平，稳定的状态。

截至2022年9月30日，公司有25亿美元的流动性，其中现金及现金等价物余额达到1.877亿美元。公司的资金周转问题不大，因为公司有充足的现金来应对突发事件，以及去做投资。

公司现金流之所以可以维持高水准的状态，有个很重要的原因是因为公司有较多稳定的合作伙伴(不会受消费者行为的影响)。下图为公司前20名不受消费者行为影响的客户:

公司的前20名不受消费者行为影响的客户至少是满足如下四点特征的其中一个:

①属于非零售业: 比如有联邦快递。

②属于零售服务业: 比如有711便利店，健身房Life Time。

③属于低价位点企业: 比如有山姆超市，BJ"s餐饮公司。

④属于非自由裁量权的企业(销售的产品受到政府较严格的管制): 比如有乐购超市，CVS药房。

这些企业有着相对稳定的经济收入，这间接为O公司的资金来源提供保证。

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风险分析

1.    为了发展，公司需要继续收购投资物业，这可能会带来竞争压力。

这些竞争有可能会导致公司收购成本更高，影响公司现有或潜在客户或不利事件可能对公司吸引新客户、重新租赁空间、收取租金或续租的能力产生不利影响，这可能会抑制公司经营现金流的增长。

2.    公司可能面临与债务和优先股融资相关的风险。

公司在未来可能面临的还债风险，包括公司 30 亿美元的无担保循环信贷额度和 10 亿美元的商业票据计划下的借款，以及在2024年3月到期2.5亿美元的无担保循环信贷额度。

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投资总结

O作为一家标准普尔500指数的公司，其也是标准普尔500股利贵族指数的成员，截至2022年9月30日，即便面临着全球经济形势不明朗的情况下，公司依旧保持着较优秀的成绩。公司应继续优化其投资组合，推动其交付多元化发展，从而继续推动公司盈利增长，同时，要警惕风险，防患于未然。

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