每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺

(资料图)

代建行业因其轻资产、高盈利、抗周期等优势，正成为房企布局的重要赛道。截至2021年底，进入代建赛道的房企共有36家，预计2030年商业代建销售额将接近5万亿元。不过从上半年业绩来看，主要代建企业出现下滑态势。

8月31日，中原建业（HK09982，股价0.80港元，市值26.32亿港元）发布的2022年度中期业绩报告显示，上半年实现收入3.78亿元，同比下滑40.4%；净利润为2.04亿元，同比下滑43.6%。这也是建业集团涉足代建业务7年来首次出现业绩回调。

9月5日下午，《每日经济新闻》记者通过电话从中原建业相关负责人处了解到，下半年中原建业将加大在政府代建领域的布局，将争取更加平衡的业务结构。而包括旧城改造、城投合作等方式，是下半年发展政府代建的重要方向。比如今年在河南洛阳，已与三门峡及洛阳下属县区多家城投公司深度沟通，并与两家达成了战略合作。

利润率保持高水平

从上半年业绩情况来看，中原建业的营收、净利以及新增代建项目规模，与去年同期相比均出现了显著下滑。

半年报数据显示，中原建业上半年实现营收3.78亿元，同比下滑40.4%；净利润2.04亿元，同比下滑43.6%；上半年新增9个代建项目，同比减少82.7%；新增合约面积111.7万平方米，同比下滑80.5%。

整体业务运营方面，截至6月30日，中原建业在管项目266个，在管面积3141万平方米，其中有241个项目位于河南省内，占比90.6%。

《每日经济新闻》记者查阅过往财报发现，2019~2022年，中原建业上半年的营收情况分别为4.12亿元、4.81亿元、6.35亿元和3.78亿元；净利润分别为2.56亿元、3.02亿元、3.62亿元和2.04亿元。

虽然今年上半年中原建业的业绩显著下滑，但其整体净利润率达54%，远高于代建行业领头企业绿城管理29%的净利率。

中原建业之所以能保持高利润率，一方面在于其核心业务为商业代建，而商业代建的利润率通常会比政府代建更高。此外，在模式上中原建业派驻项目公司人员的开支通常由项目拥有人直接支付，减少了运营开支。而绿城管理代建业务分为自行运营以及合作两类，利润一定程度被稀释。

中原建业高管此前在接受《每日经济新闻》记者专访时也曾解释过中原建业高利润率的原因——中原建业的代建项目更多以向委派公司收取服务费为主，但项目具体开支，比如设计人员、财务人员等开支是不算在内的，这部分开支不由中原建业承担。而绿城管理的一些代建项目，实际上是占一部分股份的，在计算纯收入时得去掉各种与项目相关的人力成本和项目开支。

上半年，在中原建业的成本结构中，主要包括人员成本和其他经营开支两大类型。其中占比较大的成本类型为人力成本和服务成本。报告期内，中原建业的人力成本为6950万元，其他经营开支为3250万元。

将扩大省外业务规模

对于下半年，中原建业在中报中预测，随着经济的复苏和各项房地产利好政策的效果显现，相信政策端将保持向好，消费端将持续回暖。

中原建业将不断提升核心竞争力，进一步扩大省外业务规模，提高在全国代建市场的占有率，同时将加强对商业模式的研究，加大政府代建、资本代建、问题项目纾困等业务的落地，促进业务多元化发展。

据记者了解，上半年中原建业已和三门峡等12家公司签订了战略合作协议，覆盖河南省10个城市，同时和8家国企达成战略合作意向，已成功落地一个管理咨询项目。

中原建业的业务有两个较为显著的特征：一是深耕河南，二是业务以商业代建为主。

半年报数据显示，期内中原建业在管项目为266个，在管项目建筑面积为3141万平方米，其中位于河南省内的项目为241个，建筑面积为2876万平方米；省外项目25个，总建筑面积为265万平方米。截至2021年末，其河南省内的项目贡献营收占总营收的比重为96.6%。

在半年报中，中原建业并未提及商业代建、政府代建、资本代建、其他服务等各代建服务收入所占的比重。但《每日经济新闻》记者查询此前的年报发现，中原建业的收入基本上都来自代建服务，大部分代建项目为住宅项目，有少量城市综合体、购物中心及办公大楼等商业物业项目。

从盈利模式来看，中原建业主要通过与项目拥有人订立代建协议，提供代建服务并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售，从而收取基础管理服务费与溢价管理服务费。

截至报告期末，中原建业资产总额27.24亿元，负债总额4.68亿元，资产负债率为17.17%，货币资金余额为20.45亿元。