4月21日，保利发展（600048.SH）举行2021年度业绩说明会，保利发展董事长刘平、总经理周东利、财务总监王一夫等管理层参与。

从数据看，保利发展2021年增收不增利，实现了合同销售额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

保利发展2021年净利率约为13%，同比下降3.5个百分点；毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点；其中房地产业务毛利率为27.13%，较上一年减少6.35个百分点。

在业绩交流会上，就外界关心的保利发展2022年发展策略以及市场预期等问题上，保利发展管理层做了解答。

关于市场方面，保利发展管理层表示房地产行业作为国民经济支柱产业，仍然是宏观经济稳增长的关键，目前政策面已经有所改善，市场信心有所修复。保利发展2022年的全年投资计划是3650亿元，在投资方面回归一二线核心城市，聚焦成熟区域，适当提升拓展力度。

关于外界关心的保利发展“进三争一”目标，管理层表示是有信心和底气的。同时，对于这一目标的理解，也不能简单的、片面的理解成一个榜单上的排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一，目标要做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。

谈市场：预计全年市场规模同比下降

1、公司第一季度的销售额下跌了27%，请问今年是不是很难实现同比增长了？市场目前开始回暖没？公司对全年的行业走势怎么看？

保利发展：行业目前受流动性和调控影响，仍在缓慢筑底过程中，叠加疫情影响，预计全年市场规模同比下降；保利发展主要以核心城市为主，但同样受到一定影响。但房地产行业作为国民经济支柱产业，仍然是宏观经济稳增长的关键，目前政策面已经有所改善，市场信心有所修复，公司将及时关注市场及政策变化，努力把握窗口期，力争保持全年经营业绩平稳。

谈扩张：聚焦、回归一二线核心城市

2、近期有消息称，公司2022年1-3月拿地面积为36万平方米，同比减少91.7%。请问拿地面积减少约9成，公司是出于什么考量？是否会对未来年度的成长性造成负面影响？

保利发展：首先公司对大势的判读是“聚焦”。市场规模见顶后市场需求是相对聚焦的，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域，而由于“双集中供地”政策，这些核心城市的供地在第一季度是相对有限的，所以基于这样的判断，随着第二季度的中心城市陆续进行供地，公司将会严格按照立项标准，适当提升拓展力度。

此外，保利发展也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会，这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。

所以，今年公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量，这样才能在真正实现企业持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，才能给投资者更好的回报。

谈收并购：不追求金额和数量

3、2022年，公司在收并购方面的计划是什么？预计投资多少金额？收购标准是什么？

保利发展：公司本阶段的收并购基本都是基于项目层面的。所以本质上保利发展对于收并购项目的立项标准和招拍挂项目的立项标准是相对一致的。公司不追求在收并购上一定要完成具体的投资金额和项目数量。

只是由于历史原因存在若干或有风险，所以在项目研判上公司会更加谨慎，也期待这些项目比一般招拍挂项目能有更高的项目收益。

4、介绍公司在城市更新业务方面取得的最新进展？

保利发展：城市更新一直是公司土地资源获取的重要手段之一。近两年形势发生了明显的变化，政策法规也出现了一些调整。公司对于城市更新业务的整体逻辑没有改变，即投资中心城市最有价值的一些区域。

在风险防控和进度推进上面公司也形成了自己一套相对成熟的管理体系，不做没有切实收益的“形象工程”。历史来看，对广州琶洲村的旧改已经成为全国城市更新的标杆项目之一。目前，在全国的几个中心城市，如广州、上海、太原、西安等有若干项目在持续推进，也每年在为公司创造业绩和利润增量。

谈目标：对“进三争一”有信心

5、据闻公司提出了“进三争一”的新目标，请问为何会在新董事长上任后提出这个目标？预计何时能够实现？通过什么路径来实现？

保利发展：目前行业的长效机制已经基本形成，行业发展基础依然存在。作为国民经济的支柱产业，行业基本面依然没有改变，公司依然对房地产行业保持信心，房地产行业未来依然是一个好行业。

另一方面，在行业波动中，作为行业领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的“进三争一”目标，是有信心和底气的。

同时，对于这一目标的理解，也不能简单的、片面的理解成一个榜单上的排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一，目标要做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。

谈分红：分红走低 平衡股东回报与储备金

6、今年分红继续走低，原因是什么？

保利发展：公司2021年度现金分红方案是严格结合《2021-2023年股东回报规划》和公司实际情况制定。公司在过去五年时间也是按照股东回报规划严格执行了不低于30%的现金分红计划。去年公司结合行业情况变化，制定了《2021-2023年股东回报规划》，当前市场走势也符合公司当时的预期，公司严格按照规划执行，既考虑了股东回报需求，也保障公司资金储备以应对市场变化。