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文/乐居财经 杨倩

不看不知道，一看吓一跳。

2021年，房地产行业雷声阵阵、裁员潮起，房企们忙着自救，断臂求生的戏码轮番上演。

然而，房地产的寒冬远比想象中更冷。截止2022年1月29日，41家A股上市房企披露2021业绩预告，其中19家业绩亏损，占比接近一半。

尽管如此，仍有房企不畏严寒，韧性生长，他们或扭亏为盈，或倍数增长，在荆棘丛中开出了美丽的花。

41家房企盈亏各半

利润是企业生存的根本。截止2022年1月29日，已披露2021业绩预告的41家A股上市房企，有22家盈利，占比约54%，有19家亏损，占比约46%。（以下“净利润”均指归属于上市公司股东的净利润）

目前，华侨城A预计2021年净利润31.88亿元至41.32亿元，领跑A股。金隅集团(601992)、中南建设(000961)紧随其后，预计2021年净利润上限超过20亿元。

22家预告盈利的房企中，三湘印象(000863)、京能置业(600791)、迪马股份(600565)、天保基建(000965)、大名城(600094)5家房企扣非净利转亏，这意味着，非经常性损益成为期内净利润的主要来源，利润含金量较低。

比如大名城，预计2021年净利润为1亿至1.7亿元，扣除非经常性损益后的净利润为-9825万至-2825万元，由盈转亏。主要原因是期内转让控股子公司导致非经常性损益大幅增加。

股权转让之外，房企的非经常损益，还可能是一笔“意外之财”。

比如，天保基建预计2021年净利润为4000万至6000万元，扣除非经常性损益后的净利润为-7150万至-5150万元，由盈转亏。期内，其全资子公司滨海开元所持有的天保金海岸C03地块土地使用权被有偿收回，产生净利润约1.1亿元，计入非经常性损益。

扣非净利占当期净利润的比例越高，说明房企净利含金量越高。

按预计净利润上限计算，截止2022年1月29日，已披露业绩预告的41家A股上市房企中，扣非净利占当期净利润的比例均值为39.35%，含金量较高的是泰禾集团(000732)、中南建设、津滨发展等，该占比超过90%。

5家房企扭亏为盈

目前22家预告盈利的房企中，有5家房企相较于2020年扭亏为盈，他们是*ST基础、泰禾集团、珠江股份、大悦城(000031)控股、京能置业。

其中，泰禾集团预计2021年净利润约1.01亿元至1.31亿元，而2020年同期则是亏损49.99亿元；扣非后的净利润约为3.71亿元至4.83亿元，2020年同期则亏损44.55亿元。

对于业绩变动原因，泰禾集团称，报告期内公司房地产项目可确认销售收入与2020年同期相比大幅增加；公司对各类费用和固定成本进行严格管控，在节约开支方面有所成效，期间费用大幅下降；部分合作项目盈利，公司确认了相应的投资收益等。

更为难得的是，泰禾的扣非净利几乎是当期净利润的3倍。据披露，其非经常性损益的金额主要是投资性房地产公允价值变动产生的收益，以及对处于执行阶段的法律诉讼案件计提损失后的净影响。

比较常见的是，房企通过大笔非经常损益“美化”净利润，导致利润含金量较低。而扣非净利高于净利润，企业盈利能力被非经常损益“拖累”，这在上市房企中并不多见。

超六成房企业绩预减

截止2022年1月29日，已披露业绩预告的41家A股上市房企中，按净利润上限计算，业绩预增的有15家，占比约37%，业绩预减的有26家，占比约63%。

值得注意的是，22家盈利的房企中，业绩预增的只有11家。这意味着，另外11家房企虽然期内盈利，但相比2020年，业绩仍有下滑。

2021年实现盈利并业绩预增的11家房企分别是沙河股份(000014)、万通发展、津滨发展、大悦城、天保基建、珠江股份、京能置业、*ST基础、泰禾集团、渝开发(000514)、金隅集团。其中，前9家房企实现了同比倍增。

业绩预减的26家房企中，有12家房企净利润同比下降50%-100%，11家房企净利润同比下降超过100%。

其中，10家房企出现业绩盈转亏的情况，包括阳光城(000671)、宋都股份(600077)、华远地产(600743)、空港股份(600463)、蓝光发展(600466)、中天金融(000540)、财信发展(000838)、华夏幸福(600340)、美好置业(000667)、南国置业(002305)。

造成亏损的原因主要集中在经营亏损、减值计提以及资产处置等方面。

如蓝光发展，期内因债务逾期，资金紧张，造成年内计划交付的项目施工进度受到不同程度的影响，房地产业务收入确认较上年减少约188.42亿元，同比降幅达47.37%。此外，为化解债务危机，公司先后出售了医药板块和现代服务业板块业务，上述两项业务缩减使得本期营业收入较去年同期减少约19.56亿元。

宋都股份则表示，预亏的原因主要有两点。其一是对自持房产计提资产减值准备，拟计提金额对归属净利润的影响约为-2.3亿元至-2.9亿元；其二是合作项目交付产生利润较上年度减少，对净利润的影响约为-1.4亿元至-1.8亿元。