2021年的上海楼市，政策频出，市场也瞬息万变。

从最初的加强信贷资金管理到积分认筹制度，到集中供地新政和集中房源供应的实施，再到下半年“补丁政策”颁布，一系列楼市调控“组合拳”对上海楼市的供求两端均产生了一定影响。

对于房企而言，2021年也是在不断变化的规则中及时转变与适应。一些综合实力强、基本面坚固的房企展现出超强的“抗逆能力”，依然保持稳健的增长性。

“上海一直以来都是房企必争的区域之一，主要是因为上海去化率显著高于全国市场，在限售价与限地价的背景下，房企能在上海获得合理的利润。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者。

17家房企销售额超百亿元

2021年，上海区域的房企整体表现亮眼。

来自中指研究院的数据显示，2021年上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售3448.50亿元，同比上涨3.53%；销售面积721.03万平方米，同比上涨7.99%。

其中，突破百亿元销售额的房企达到17家，突破200亿元的有6家。融创中国、金地集团(600383)、瑞安房地产分别以311.26亿元、282.08亿元和254.43亿元排在销售金额榜前三位；销售面积榜方面，金地集团、招商蛇口(001979)和融创中国分别以76.06万平方米、68.31万平方米和54.56万平方米列前三位。

数据来源：中指研究院

值得注意的是，去年末，房企为了冲刺业绩并回笼资金，表现尤为积极。

仅去年12月，上海就有42个项目开盘，处于年内高位。其中多家房企推出多个项目，如融创推出4个，万科、保利、金地等均推出3个项目，本地房企大华也推出2个项目进行年底冲刺。

以融创为例，去年11月其全国销售额为367.4亿元，12月则达到了478.2亿元。而上海区域去年12月多个项目入市为融创贡献了超百亿元的销售额。去年12月上海公布的第六批集中入市房源中，融创又有多盘在列，取证近3000套。

需要注意的是，去年上海的集中房源供应导致行业规则发生转变，房企推盘节奏受到很大影响。尤其进入去年三季度，上海楼市一度出现供应“空窗期”，行业下行明显，各大房企面临较大的业绩压力。这一情况在去年四季度有所好转，市场推盘节奏、个贷及土地等各方面政策都有适当放松。

此外，自去年第五次集中房源供应以来，上海高端盘的释放量迎来一波井喷，占比较前几批次集中房源供应有大幅提高。高端项目一直是业绩的重要组成部分，为各家房企冲刺年底业绩助力不少。

如去年上海卖得最好的楼盘中粮瑞虹 海景壹号，成交总金额达111.16亿元，也是2021年上海唯一一个成交超百亿元的楼盘。

“房地产市场下行，锤炼了企业健康度和风险抵抗能力，并适度加剧企业分化，也对行业自我梳理给予较大压力，健康度不达标的企业将难以生存发展。”张波表示。

央企国企成土地市场主角

在土地市场，国企、央企成为绝对的主角。

来自克而瑞数据显示，2021年上海通过招拍挂市场出让各类含商品住宅地块共计94宗，总成交金额达2396.77亿元。其中纯住宅(即普通商品房地块)62幅，占比65.95%。其他含住宅类综合用地32幅，占比34.05%。

从拿地企业来看，在今年上海首批集中土拍中，拿地金额TOP10房企中，民企与国企各占半壁江山。但第二、三批集中土拍中，国企央企占居主导地位。尤其是上海城投、临港集团、港城集团、上海金桥集团等上海本地国企拿地积极性明显提高。

据好地网上海统计，2021年上海三批次集中土拍共成交70宗涉宅地，成交总额1626.2亿元，其中国有资本企业拿地额占比62%。算上“两集中”前成交的16宗地，全年下来央央国企拿地比例达到67%。

中指研究院数据显示，2021年上海房企拿地金额TOP10榜单上，招商蛇口、城股控股、上海地产集团分别以170亿元、152亿元、113亿元列前三位。而拿地TOP10房企中，除了碧桂园、金地集团和上海复地是民营企业外，其余均为国企和央企。

2021年上海房企拿地TOP10 数据来源：中指研究院

以招商蛇口为例，去年在上海一举拿下6宗地块，布局浦东、青浦、嘉定等区域，今年的货值储备可观。保利发展还未入市的保利世博滨江以及位于静安中兴路社区和静安灵石路社区的两个项目，均在供应量稀缺的内中环，置业需求一直是很旺盛，入市后预计也能为其业绩提升提供强大推动力。

“资金厚度决定企业的投资目标，虽然有些房企对上海有强烈的进入意愿，但投资目标分解到上海的不会很多。”张波告诉记者，上海土地出让金额较大，当前融资没有实质性放松，民企拿地概率不大。

“房地产开发已由‘增量时代’迈向‘存量时代’，具备扎实稳健的财务力、产品力、综合运营能力的房企，才能行稳致远。”张波告诉记者，瞬息万变的市场环境仍然对房企提出了更高要求，就上海市场而言，在日益成熟的产品标准下，如何提高产品实力，也成为房企发展的重中之重。

张波表示，2022年的上海市场竞争依然强劲激烈，各家房企纷纷备足弹药以迎接新挑战。传导到土地市场上，在“房地联动”的影响下，楼面地价相对稳定，热门地块受到房企追逐，非中心城区地块遇冷，城投公司托底的局面仍将存在。