受房地产行业形势变化影响，地产股的走势变得较为羸弱。拉长时间看，恒生地产类指数在2019年4月创下45890点的高点后，持续回落，到2021年下半年，该指数进一步波动下调，到近日降至31000余点。

在此背景下，2022年1月17日，碧桂园股价意外大幅下挫，当日最大跌幅超过8%，碧桂园服务的股价也出现下跌，最大跌幅超9%。究其原因，是受到了一则碧桂园可转债未能发行的传言影响。当日，多家在港上市的房企、物业公司的股价也都出现不同程度地下跌。

不过，随着碧桂园于1月21日宣布成功发行39亿港元可转债，传言也就不攻自破。实际上，碧桂园近期的融资动作不断，从中期票据申请到成功发行公司债、ABS，其融资渠道相对畅通，与所谓的“融资受阻、机构兴趣不大”的传言不符。

“击碎”传言

资料图：建筑物。中新经纬万可义 摄

有关碧桂园发债的传言，在1月15日、1月16日悄悄发酵。这则传言称，碧桂园寻求发行3亿美元的可转债，但发行中介商评估了投资者对该笔投资的兴趣后，因未能吸引到足够需求，最终没有启动交易。不过，这个消息只在小范围传播，并没有引起过多关注，也没有主流媒体跟进求证。

但到了1月17日(周一)，它还是引发股价波动。当日，碧桂园股价最大跌幅超过8%，最低跌至5.81港元/股，创近几年的低点。碧桂园服务的股价也出现下跌，最大跌幅超9%。当然，碧桂园股价波动，也与当日地产股、物业股走势有关。17日，融创中国收跌5%，龙光集团收跌超6%，康桥悦生活收跌超6%，宝龙商业收跌超5%。

该传言没有引发更多的不安情绪，在随后的1月18日至1月20日，碧桂园的股价连续三日收涨，碧桂园服务的股价在18日、19日大幅度反弹。1月21日，碧桂园公告称，公司已成功发行于2026年到期的39亿港元可转债，票面利率4.95%。可转债即可转换公司债券，是一种混合型的债券形式，发行公司事先规定债权人可以选择有利时机，按发行时规定的条件把其债券转换成发行公司的等值股票。

值得一提的是，此次发行的可转债换股价为8.1港元/股，较上日收市价溢价约16.38%，也明显高于碧桂园近期的平均股价，而且，发行利率低于5%，这两点可以在一定程度上代表投资机构对碧桂园的认可与信心。

标普在最新报告中指出，碧桂园成功发行39亿港元可转债，对其信用有正面支持作用。此次发行，连同近期公司在境内市场的发行，都表明了在当前波动的信贷市场上，公司强于同级开发商的融资能力。

其实，只要梳理碧桂园近期的动作就会发现，在房地产行业融资渠道受阻、融资规模大幅缩水的背景下，碧桂园的发债动作不断，并不存在上述传言所说的情况。

2021年12月，碧桂园共计发行两笔债券，包括12月15日发行的10亿元人民币公司债，票面利率6.3%，共吸引十数家银行和非银机构参与。公司还在上交所成功发行一笔 2.84亿元、票面5.5%的供应链ABS，让碧桂园成为窗口指导放开后的第一批民企。

2022年1月，碧桂园地产集团作为共同债务人在深交所成功发行两笔ABS，发行金额分别为5.21亿元和7.21亿元，共计规模为12.42亿元，票面利率分别为5.3%、5.5%。更早前的2021年12月初，碧桂园地产集团在中国银行(601988)间债券市场注册发行50亿元中期票据申请亦获受理，目前已进入预评环节。

稳健为王

当前，已经有多家房地产企业出现流动性困难，资金偏紧是大部分民营房企共同面临的问题。业绩方面，2021年，房地产市场交易量呈现出“前高后低”的走势，下半年市场整体遇冷，房企销售业绩表现整体不及上半年和2020年同期。

不过，即使在这样的市场，仍有一些房企的表现相对不错，例如，万科、碧桂园、龙湖等，它们虽然不可避免地受到行业影响，但在业绩与财务上仍有可圈可点的地方。克而瑞研究中心称，2021年，行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%，较2019年增长42%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升9.2%和2.5%，实现规模稳定提升。

以碧桂园为例，2021年，公司实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米。在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构最新的年度销售排行中，碧桂园均稳居行业榜首。

与此同时，碧桂园持续优化债务结构，财务稳健性进一步增强。财报显示，2021年上半年碧桂园净负债率49.7%，连续多年保持低于70%；期末融资成本约5.39%，较2020年底下降17个基点。在2022年，碧桂园分别有4.11亿美元债券于1月到期，7亿美元于7月到期，而截至2021年6月底，公司可动用现金余额超1800亿元(约294亿美元)，现金流比较充足，短期偿债压力不大。

据不完全统计，2021年穆迪、惠誉、标普三大国际评级机构大规模下调房企评级，一年内下调中资房企评级250余次。在此背景下，穆迪和惠誉仍维持对碧桂园的“投资级”评级，标普亦给予碧桂园BB+评级，上升一级即为“投资级”，展望“正面”。

从券商的研报中也能看出，碧桂园、保利发展、万科A、龙湖集团、华润置地、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)等龙头型、强信用型房企，常常会出现在它们的荐股名单中，足以看出这类企业的风险抵御能力。

对于行业而言，更为重要的是，随着政策暖风开始吹动，一年期、五年期以上LPR相继下调，优质房企融资发债率先启动，行业内收并购案例逐渐增多，一系列宽松信号已经显现，房地产市场发展形势整体或有好转态势。中国人民银行相关部门负责人近日就表示，在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。

1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议强调，把防风险摆在更加突出的位置，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。同时，充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

可以预见，在“房住不炒”的大方针下，促进房地产业良性循环和健康发展的政策会相继落地，尽管市场会依旧偏紧，但或许已经驶离“至暗时刻”。