上半年，广州城市更新加速推进，旧改项目“遍地开花”。据南方产业智库初步梳理统计，2021年1—6月，广州公开招标合作企业的旧村改造项目有31个，其中29个确定合作(意向)企业，分布在黄埔、增城等6个区域，参与的主力房企(含联合体)有21家，累计改造投资金额2068亿元，与海珠区2020年GDP相当，累计改造面积2359.2公顷，总面积约等于381个珠江新城。

◇看区域

外围区域火热，中心老城直追

从公开招标的城中村数量来看，上半年“旧改大户”黄埔区以9个项目领跑，改造总面积为555.7公顷。这9个项目都与企业牵手成功，包括奥园、合景泰富、星河湾等企业。9个项目中以红山街双沙社区旧村改造的面积最大，达127.4公顷，以贤江村的旧村改造投资金额最高，达114.2亿元。

为推动旧改取得新突破，黄埔区在6月末还立下“军令状”——决胜三年完成66个重点旧村改造项目。数据显示，2020年，黄埔区旧村拆除面积1490万平方米，当年拆除面积占过去10年的78%，总量超历年总和，创历史之最。2021年1月至6月，黄埔拆除旧村面积达822万平方米，同比增长140%，占到全市总量的80%。

公开招标的城中村数量排名第二的是增城区，有7个旧改项目，累计改造总面积445.6公顷，目前6个项目已经确定合作(意向)企业。招标项目中以永宁街翟洞村改造面积最大，有138.4公顷，改造投资金额目前以蓝山村最高，为82.2亿元。

作为广州东进的必经之地，增城一直是旧改的“热门选手”。具体来看，区府板块的荔城街道、顶着TOD的新塘以及有地铁21号线和地铁14号线支线的中新板块都是增城旧改的热门区域。今年上半年的7个旧改项目中，超过一半来自这三个区域。

在外围区域旧改火热的同时，中心老城区的旧改项目也动作不断。排名第三的是荔湾区和海珠区，上半年各有6个城中村公开招标，荔湾区其中5个项目“牵手成功”，确认了合作(意向)企业;海珠区的6个项目都确定了合作企业。值得一提的是，上半年新增确认合作(意向)企业的旧改项目分布在六个区域，中心老城区除荔湾和海珠外，还有越秀有一个旧改项目在招标。

从投资金额来看，中心老城区投资金额更高。披露改造投资金额的项目中，最贵的项目在海珠区，为康乐村、鹭江村旧改项目，达346.7亿元。同时海珠区的6个项目中，一半都是百亿元以上的投资项目。荔湾区的金额也不低，6个项目中，4个项目披露了改造金额，其中3个改造投资金额都超过了百亿元。

白云区、天河区等5个区域，上半年虽然没有招标项目，但是旧村改造建设项目也在加速推进中。白云区2021年旧村改造项目的计划投资金额是70亿元，截至5月份，已经完成了65亿元，完成率92.72%。寸土寸金的天河区，6月份的石牌村、银河村、黄村等在内的多个城中村先后发布基础数据调查相关信息，城市更新速度正在加快。据克而瑞数据显示，目前广州11个区域列入旧村改造的项目总计多达479个。

◇看企业

产业赋能成新赛道和新考题

房企是参与旧改和城市更新的主要市场力量，从项目数量看，富力、奥园和珠江投资成为上半年牵手城中村旧改的赢家，都以独立或联合体的形式竞得了3个项目。

奥园布局了黄埔和荔湾旧改，参与改造的城中村面积共计162.87公顷，涉及改造投资高达176.7亿元。富力布局了黄埔、荔湾、海珠三个区域，改造面积达381.52公顷，涉及改造投资148.7亿元。珠江投资的三个项目都在海珠区五凤村，改造面积共计88.53公顷，改造投资金额高达228.9亿元。

值得一提的是，根据中指研究院发布的2021年上半年全国房地产企业拿地排行榜中，在广州旧改市场上大显身手的奥园、富力和珠江投资在招拍挂市场显得非常谨慎，三家房企都未进入拿地金额TOP100榜单。

从改造金额来看，旧改项目涉及的改造投资金额累计超百亿元的房企有8家，剔除目前还未披露改造金额的项目，占比接近一半。合生创展拿下了上半年最贵的项目，为康乐村、鹭江村旧改，单个项目改造投资金额达346.67亿元。从企业总部所在地来看，上半年拿下城中村旧改的房企中，70%以上总部都在粤港澳大湾区，少数来自上海、北京、云南等地，可以说本地房企在旧改中颇具优势。

值得一提的是，面对产业赋能这条新赛道和新考题，在上半年广州的旧改中，以联合体形式拿下旧改项目的企业不在少数。据南方日报记者统计，上半年29个确定合作(意向)企业的城中村中，有9个合作对象是联合体。合众弱以攻一强，小房企通过联合增强实力，与大房业竞争时多了一分胜算。同时，旧改项目存在开发周期长、资金沉淀大等问题，房企“抱团取暖”抗风险能力或更强。

分析发现，联合体中有许多“房企+产业”的组合。比如，奥园联合港龙和科学城投资拿下龙湖街旺村，奥园和港龙都是房企，科学城投资则是具备产业布局或者产业导入能力的企业。据统计还发现，联合体形式在黄埔的旧改中最为常见，9个招标的城中村，6个最终都选择与联合体进行合作。

此前，广州市住房和城乡建设局印发的广州市城中村改造合作企业引入及退出指引亦明确提到，对于具备突出产业布局或者产业导入能力的企业，可以和具备房地产开发能力和经验的企业，组成联合体参与城中村改造竞投。

不过，有些旧改项目欢迎联合体，也有些项目并不欢迎。今年3月，旧改热门村——赤沙村发布公告中明确了项目不接受联合体申请，有专家指出，主要是因为联合体没办法明晰具体的操盘主体。

◇看政策

创新体制机制，盘活存量用地

城市是现代化的重要载体。随着国家“十四五”规划纲要正式披露，城市更新已上升到国家战略层面，意义之重大不言而喻。

具体到广州，创新体制机制、盘活存量用地，实现老城市新活力是旧改关键词。近期，深圳、珠海、中山、广州等地纷纷出台或正在制定地方城市更新条例，对城市更新规章、政策进行总结提炼并上升为地方性法规，运用法治思维和方式解决城市更新工作中的痛点难点堵点问题，加快旧改的法治进程。

同时，各区积极创新体制机制：白云区同步推进“政府收储+更新改造+产业升级”，实现土地资源高效利用;番禺区印发《旧村改造项目产业引进工作指导意见》，在改造项目中首创明确产业类别和税收强度要求;南沙区出台《旧村庄改造项目产业导入工作指引》，强化产业用地保障;花都区探索机场周边多条旧村联动改造机制，突破区域内无法自主平衡的改造瓶颈。

“存量土地也是城市的宝贵资源。”广州市城市更新规划研究院院长骆建云说，“在推动城市更新过程中，不能只顾眼前，要为我们的城市未来预留发展空间与设施，更要妥善处理存量资源再开发下各方利益的平衡问题。”

根据广州“1+1+N”城市更新政策体系，2020—2022年，广州将对以中心城区为重点的83条城中村实施改造，力争在2023年底前，完成已批复改造方案的33条城中村安置房建设。(周中雨)