3月24日消息，国家电网公布的《通报》显示：将坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。这则消息出来后，很多人都感觉不可思议，毕竟房地产行业虽然没有过去那么火热，起码每年保持30%的毛利率还是很轻松的。那么是什么促使国家电网退出房地产业务?其实这个跟国有企业整体转型有关系。借此机会简单谈谈我的观察。

不仅仅是国家电网，包括国有企业退出房地产业务的数量一直在不断增加

除去内资房地产开发企业个数在不断增加外，其他近几年一直在逐渐减少

图上所示是近20年各个资本(除去内资外)投资房地产企业个数走势图

图上所示是近20年各个资本(除去内资外)投资房地产企业个数走势图，可以看到包括国有、集体、港澳台、外商等资本在内从2004年开始就有明显的投资减弱趋势，投资的房企数量就一直在减(尤其是国有投资房企个数降幅最大)。那么这个数据说明了什么呢?

第一、除去内资(其实就是民间资本)外，多数资本对于房地产的走势心里很清楚，尤其在2008年之后加快了退出步伐。通过上图我们可以看到外资、港澳台投资房地产开发企业数量在2008年和2012年都有明显的下滑趋势。这跟国际经济形势有很大关系，也跟国内房地产市场过于疯狂带来的各种不安有很大关系。

国家电网将坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务

第二、在国有房地产开发企业个数不断减少的趋势下，国家电网退出房地产业务也就很正常了。国有企业一直以来起着我国产业转型领头羊的作用，在国家经济转型关键阶段，服务业国家产业和经济转型是必然。根据数据显示2018年国有房地产开发企业个数已经降到只有790家，未来会不会全部退出?大家拭目以待。

把房地产市场让位给民间资本到底是国有企业有意为之?还是不得而已?

内资投资房地产企业的热情不减

还是用数据说话，截止到2018年底国内内资房地产开发企业个数依然维持了高增长，数量达到94063家，可以说这个数量占据到了国内所有房企数量的96%;如果仅仅从市场占有率来看，内资房企基本占据了国内99%的市场。这样的情况下，大家还认为类似于国网这样的国有企业还有必要参与市场竞争吗?几点观察：“成也房地产，败也房地产”，为何60/70后体会更加深刻?

第一、房地产市场是典型的民营企业占据大头，包括国有等资本在内并不没有丝毫竞争优势，尤其是在高杠杆、高资金、高周转的玩法上。相比于内资房企在高杠杆、高资金、高周转的熟悉度上，外资和国有(包括集体)资本根本没有丝毫优势。就仅仅一点就决定了他们做不到，国有和外资企业敢把自己的资产负债率搞到79%以上吗?恐怕还没有到70%包括国资委在内就会出面干预了，更何况国有和外资企业对于财务审计相当严格。

第二、还有就是国有企业的使命，这点尤其重要，赚钱固然重要关键是引领改革，更何况如今房地产行业局面不佳。期待民营企业出现很多类似于“华为”这样的企业很难，期待国有企业出现类似于阿里巴巴这样的企业也很难，但是期待国有企业充当产业转型和改革的先锋确实不错的选择。从2015年我国就提出“中国制造2025”后，说句实话目前进展不甚理想。类似于国家电网这样的企业将更多的精力放在自身改革和技术升级研发上更贴近实际。更何况房地产市场是相对供过于求的情况呢?

国家电网等国有企业退出房地产业务对于房地产市场的影响极其有限，本身占有率就不高，只要内资不大规模退出就行

94000多家内资房企才是支撑我国房地产行业的关键，包括国家电网在内的国有企业作用很小，大家可以理解为此次疫情后不少地方对房地产试图“加温”后的一次“降温”

国有资本本身占比不大，而且是从20年前就开始逐步淡出，对于房地产市场来说本身影响很小。尤其是在2018年国有房地产开发企业个数已经降到只有790家的情况下，相信未来这个数字会不断减少。既然过去20年房地产市场都没有出现问题，今天我也依然认为国家电网退出房地产业务不会对于房地产市场产生什么影响。甚至从某些方面可以理解为国有资本对于近期不少地方对房地产市场试图“加温”后的一次“降温”。

占有主导地位的内资房企才是值得研究的对象，不过短时间内来看内资也不会轻易退出

近10年来房企业务增长走势图

毕竟房地产行业赚钱太容易了，除去拿地的30%资金是自己筹备的外，其余的资金几乎都可以通过银行贷款和融资等手段来获得，而且收益率至今也不算低。包括房地产企业的主营业务收入在过去10年仍然保持了高速增长(不到10年翻了2.6倍)。只要保持一定的利润率相信房地产市场维持基本稳定问题不大。

综上，国家电网退出房地产确实算是一个大新闻，不过也仅仅是过去20年国有资本在做的事情而已，对于房地产市场影响极其有限，大家可以理解为“持续降温”。各位觉得呢?