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地产股久违的大涨 项目上货架
2022-01-06 16:45:38 来源:金融界 编辑:

昨天,地产股久违的大涨,有的涨停。显然,市场层面感受到了政策的暖意,而且是从上到下一揽子的。除了地方层面继续小打小闹的“购房补贴、人才优惠”等,最重磅的就是,央行、银保监推出融资工具——并购贷、专项债券,支持优质房企收购问题企业的项目。

信号很明确,当下大家余粮都不宽裕,而挣扎中的企业,整体的风险却很大,市场预期也比较悲观,不知道“到底欠了多少”。那么,就把企业和项目分开,相当于把风险掰成块儿,一个一个击破,不仅“处理风险的风险”小,而且加总起来就能让整体风险“软着陆”。

再说,项目毕竟也是一个层级的法人实体。如果项目手续完备,债务清晰,那就促成优质企业来收购。当下,迫切需要这样的收购行为。因为,出险企业现在被各路追打,银行不给贷款不说,还不让销售回款正常出账;地方担心项目烂尾,锁死监管户,购房者更是避而远之。

这就是开发商眼里的挤兑。当外源融资(贷款和债券)和内源融资(销售回款)形成双重挤压的时候,开发商债务风险就像急速下坠的落体,而预期悲观和这种下坠,又形成了负反馈,放大这种风险。若有外部资金进来,特别是像央行说的优质企业,无疑就是抓住了救命稻草。

02.

逻辑很自洽,但想法也有点理想化了。前天,央行、银保监的重磅利好发布后,有记者朋友给我发来了下面这张图,并咨询我,为啥2021年全国房地产行业收并购的数量和金融比往年少,而且少很多呢?我想告诉大家的是,并购意味着扩张,扩张来自信心、盈利和风险预期。

过去,为啥孙宏斌敢“买买买”,为啥房地产并购市场很火。因为有对“加杠杆”、“高周转”,“上规模”、“冲千亿”模式的顶礼膜拜,导致对土地储备资源的无限度攫取。我记得,当时银行的“白名单”里,看哪个开发商实力强,最重要的指标,就是土地储备。这种投资价值判断,也影响到境外的评级机构、金融机构,中国的开发商有多大,他们就下多少菜。

这其中,肆无忌惮的加杠杆,起到决定性的作用。试想,卯足劲儿地加杠杆、“买买买”的胆量就肥了,地价也就被抬高了。

当然,地价高不高,取决于未来房价水平预期,也取决于给不给加杠杆。如果房价还要涨,那当下的地价就不高。即便当下房价不高,但所有人无一例外地认为,一旦地价高了,未来房价一定会上涨。所以,地产企业就敢拿地,多高的价格都敢拿。一来,可以加杠杆拿地,自有资金的风险分担份额是很有限的;二来,未来房价上涨,可以给高地价买单。

所以,为什么深圳有些旧改项目、存量地块,即便前面有各路炒家已翻来覆去操作了几轮、撸了几轮羊毛,叠加起来的成本,已高的不得了,但依然有下家来接盘。因为,接盘的人预期,房价一定会上涨,覆盖掉所有成本。再说,有多路私募资本跟着接盘侠一起干,还担心什么?

讲这么多,是要告诉大家,现在摆上货架的那些等待收并购项目,很多是价格高、泡沫重的资产。说的简单点儿,“肉少骨头多”;说得严重点儿,“请君入瓮”。2017年,王健林600亿甩卖资产,孙宏斌接盘,大家都说赚了,因为大家都预期楼市还有戏,趁火打劫的,一定赚。

但现在,风向变了。

03.

近期爆发的所有风险案例,都指向了一点,出问题的房企不止一处漏风。庖丁解牛这些案例,我们才知道,原来开发商用100块本钱,做1万元的生意,可以用理财融资、商票融资、供应链融资,并且可以把这些债务藏到表外;还可以挪用预售资金,对供应商无底线拖欠。

那么,当真相被揭穿的时候,你说你有“10口锅,8个盖子”,但我担心的是,“10口锅,5个盖子”。央行说的很清楚,鼓励收并购,但有三个原则:一是按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则;二是按照穿透原则,评估项目合规性;三是市场主体按照市场化、法治化原则并购。

言下之意,货架上东西很多,你们若想买,我支持,但是交易是你情我愿的市场化行为、法制化行为。你们要看好了,要掰开好好看,里里外外、彻彻底底地看。

大家都看到了,昨天杭州的第三轮土拍,地方政府向开发商示好的诚意是多么多么的充足。不仅把“压箱底”的宝贝儿拿出来了,而且恢复“勾地”,保证金最高不超过5000万;底价降低,溢价率最高不超10%;没有竞配建,达到最高限价以后,直接摇号,利润给到开发商。

对很多开发商来说,干干净净的“招拍挂”拿地,又好又便宜,可能是优选,干嘛冒那个险呢?

薇娅“翻车事件”,让我们看到高歌猛进的直播带货行业的另一面,原来也有如此贪婪者。部分地产民企如出一辙的“翻车事件”,也让我们看到了同样高歌猛进的地产行业的另一面。本质是一样的。

突飞猛进的繁荣,就像一袭华丽的袍子,荣光的时候,多大的梦想都能实现,多夸张的市场都是正常的。比如,2018年到2020年上半年,杭州一共上演了28场万人摇号抢房的“盛况”;2018年,深圳手拿500万的购房者,只能换来角落里一蹲。谁都不会想着这些是有问题的。很多人在吹,市场需求多旺盛啊!不恰当的比喻就是“人有多大胆,地有多大产”。

04.

繁荣的另一面,就是所有的问题都被掩盖了。销售端有多旺,供给端(开发商)就有多变异。无论什么价位的土地,都能被买下来,这种行为走向极致,就是行业的撕裂。比如,深圳诞生了“深房理”这种将炒房演绎到P2P的模式;深圳房价要比肩香港,杭州要比肩深圳。

见司马迁《史记·贷殖列传》中讲到,“用贫求富,农不如工,工不如商”,流通环节赚钱,自古以来,备受很多人追捧,大家这么追逐房地产,看重的就是一买一卖这个过程的赚钱效应。其实,研究领域也是一样,看重能在经济上变现的“实验发展”,明显多于基础研究、应用研究。

所以,就不奇怪,为啥各个领域,一旦要市场化的时候,资本就想着法子赚钱,即便是教育领域也不例外。前两天,相约刚从某地产民企离职的好友,他讲到,老板现在非常困难,几百亿债务紧逼,非生产部门的人都被派去“卖房子”去了。我很纳闷,老板几百亿身价,还那么贪婪?

他告诉我,十几年前,本来挺稳健的,但这些年在这条路上冲得太猛。数亿身家的时候,想着百亿,后来发现赚钱诱惑太大,“小目标”变成“大目标”,没有敬畏,就返不回来了。一样的道理,太偏离航道,就一定会被拉回来,因为大道自然,而期间的痛,必须要承受。

这几年,地产赚钱效应太厉害,很多民企老板们在追逐财富的道路上一路狂奔,迷失了方向,把社会责任、本分经营、踏踏实实,甚至是法律,都抛在脑后。其实,关于房地产“灰犀牛”的定论,“去杠杆”的决心,监管层讲了很多次,金融长效机制的部署,2019年就开始落地。

但是,很多地产企业不以为然,甚至不当回事,还抱着过去“地产依赖”、“救市”的思维。所以,接下来可能会有这样的情况,即便断臂求生,也不一定有人来救,这个结局得自己承担。当然,如果有打折出售的诚意,就一定有意愿接盘的,那就是好消息,别再幻想了。

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