昨天，地产股久违的大涨，有的涨停。显然，市场层面感受到了政策的暖意，而且是从上到下一揽子的。除了地方层面继续小打小闹的“购房补贴、人才优惠”等，最重磅的就是，央行、银保监推出融资工具——并购贷、专项债券，支持优质房企收购问题企业的项目。

信号很明确，当下大家余粮都不宽裕，而挣扎中的企业，整体的风险却很大，市场预期也比较悲观，不知道“到底欠了多少”。那么，就把企业和项目分开，相当于把风险掰成块儿，一个一个击破，不仅“处理风险的风险”小，而且加总起来就能让整体风险“软着陆”。

再说，项目毕竟也是一个层级的法人实体。如果项目手续完备，债务清晰，那就促成优质企业来收购。当下，迫切需要这样的收购行为。因为，出险企业现在被各路追打，银行不给贷款不说，还不让销售回款正常出账;地方担心项目烂尾，锁死监管户，购房者更是避而远之。

这就是开发商眼里的挤兑。当外源融资(贷款和债券)和内源融资(销售回款)形成双重挤压的时候，开发商债务风险就像急速下坠的落体，而预期悲观和这种下坠，又形成了负反馈，放大这种风险。若有外部资金进来，特别是像央行说的优质企业，无疑就是抓住了救命稻草。

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逻辑很自洽，但想法也有点理想化了。前天，央行、银保监的重磅利好发布后，有记者朋友给我发来了下面这张图，并咨询我，为啥2021年全国房地产行业收并购的数量和金融比往年少，而且少很多呢?我想告诉大家的是，并购意味着扩张，扩张来自信心、盈利和风险预期。

过去，为啥孙宏斌敢“买买买”，为啥房地产并购市场很火。因为有对“加杠杆”、“高周转”，“上规模”、“冲千亿”模式的顶礼膜拜，导致对土地储备资源的无限度攫取。我记得，当时银行的“白名单”里，看哪个开发商实力强，最重要的指标，就是土地储备。这种投资价值判断，也影响到境外的评级机构、金融机构，中国的开发商有多大，他们就下多少菜。

这其中，肆无忌惮的加杠杆，起到决定性的作用。试想，卯足劲儿地加杠杆、“买买买”的胆量就肥了，地价也就被抬高了。

当然，地价高不高，取决于未来房价水平预期，也取决于给不给加杠杆。如果房价还要涨，那当下的地价就不高。即便当下房价不高，但所有人无一例外地认为，一旦地价高了，未来房价一定会上涨。所以，地产企业就敢拿地，多高的价格都敢拿。一来，可以加杠杆拿地，自有资金的风险分担份额是很有限的;二来，未来房价上涨，可以给高地价买单。

所以，为什么深圳有些旧改项目、存量地块，即便前面有各路炒家已翻来覆去操作了几轮、撸了几轮羊毛，叠加起来的成本，已高的不得了，但依然有下家来接盘。因为，接盘的人预期，房价一定会上涨，覆盖掉所有成本。再说，有多路私募资本跟着接盘侠一起干，还担心什么?

讲这么多，是要告诉大家，现在摆上货架的那些等待收并购项目，很多是价格高、泡沫重的资产。说的简单点儿，“肉少骨头多”;说得严重点儿，“请君入瓮”。2017年，王健林600亿甩卖资产，孙宏斌接盘，大家都说赚了，因为大家都预期楼市还有戏，趁火打劫的，一定赚。

但现在，风向变了。

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近期爆发的所有风险案例，都指向了一点，出问题的房企不止一处漏风。庖丁解牛这些案例，我们才知道，原来开发商用100块本钱，做1万元的生意，可以用理财融资、商票融资、供应链融资，并且可以把这些债务藏到表外;还可以挪用预售资金，对供应商无底线拖欠。

那么，当真相被揭穿的时候，你说你有“10口锅，8个盖子”，但我担心的是，“10口锅，5个盖子”。央行说的很清楚，鼓励收并购，但有三个原则：一是按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则;二是按照穿透原则，评估项目合规性;三是市场主体按照市场化、法治化原则并购。

言下之意，货架上东西很多，你们若想买，我支持，但是交易是你情我愿的市场化行为、法制化行为。你们要看好了，要掰开好好看，里里外外、彻彻底底地看。

大家都看到了，昨天杭州的第三轮土拍，地方政府向开发商示好的诚意是多么多么的充足。不仅把“压箱底”的宝贝儿拿出来了，而且恢复“勾地”，保证金最高不超过5000万;底价降低，溢价率最高不超10%;没有竞配建，达到最高限价以后，直接摇号，利润给到开发商。

对很多开发商来说，干干净净的“招拍挂”拿地，又好又便宜，可能是优选，干嘛冒那个险呢?

薇娅“翻车事件”，让我们看到高歌猛进的直播带货行业的另一面，原来也有如此贪婪者。部分地产民企如出一辙的“翻车事件”，也让我们看到了同样高歌猛进的地产行业的另一面。本质是一样的。

突飞猛进的繁荣，就像一袭华丽的袍子，荣光的时候，多大的梦想都能实现，多夸张的市场都是正常的。比如，2018年到2020年上半年，杭州一共上演了28场万人摇号抢房的“盛况”;2018年，深圳手拿500万的购房者，只能换来角落里一蹲。谁都不会想着这些是有问题的。很多人在吹，市场需求多旺盛啊!不恰当的比喻就是“人有多大胆，地有多大产”。

04.

繁荣的另一面，就是所有的问题都被掩盖了。销售端有多旺，供给端(开发商)就有多变异。无论什么价位的土地，都能被买下来，这种行为走向极致，就是行业的撕裂。比如，深圳诞生了“深房理”这种将炒房演绎到P2P的模式;深圳房价要比肩香港，杭州要比肩深圳。

见司马迁《史记·贷殖列传》中讲到，“用贫求富，农不如工，工不如商”，流通环节赚钱，自古以来，备受很多人追捧，大家这么追逐房地产，看重的就是一买一卖这个过程的赚钱效应。其实，研究领域也是一样，看重能在经济上变现的“实验发展”，明显多于基础研究、应用研究。

所以，就不奇怪，为啥各个领域，一旦要市场化的时候，资本就想着法子赚钱，即便是教育领域也不例外。前两天，相约刚从某地产民企离职的好友，他讲到，老板现在非常困难，几百亿债务紧逼，非生产部门的人都被派去“卖房子”去了。我很纳闷，老板几百亿身价，还那么贪婪?

他告诉我，十几年前，本来挺稳健的，但这些年在这条路上冲得太猛。数亿身家的时候，想着百亿，后来发现赚钱诱惑太大，“小目标”变成“大目标”，没有敬畏，就返不回来了。一样的道理，太偏离航道，就一定会被拉回来，因为大道自然，而期间的痛，必须要承受。

这几年，地产赚钱效应太厉害，很多民企老板们在追逐财富的道路上一路狂奔，迷失了方向，把社会责任、本分经营、踏踏实实，甚至是法律，都抛在脑后。其实，关于房地产“灰犀牛”的定论，“去杠杆”的决心，监管层讲了很多次，金融长效机制的部署，2019年就开始落地。

但是，很多地产企业不以为然，甚至不当回事，还抱着过去“地产依赖”、“救市”的思维。所以，接下来可能会有这样的情况，即便断臂求生，也不一定有人来救，这个结局得自己承担。当然，如果有打折出售的诚意，就一定有意愿接盘的，那就是好消息，别再幻想了。

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