经过四年酝酿，长城物业终于上市在望，有望成为今年新增的最大一家上市物企。

6月16日，长城物业集团股份有限公司于港交所递交招股书。

招股书显示，作为中国规模最大的独立全业态物业管理服务提供商，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平方米，合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。其中62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。

业绩方面，2018年、2019年及2020年，长城物业的收益分别为24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元，净利润分别为0.71亿元、1.34亿元及2.07亿元，整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%。

知名地产分析师严跃进认为，长城物业作为一家老牌物业公司，是这个行业少数几家单纯经营物业管理的，所以在承接业务方面更便利更具有专业性，进而推动业绩的增长。

净利润连续三年上涨

作为中国第一批开展物业服务的公司，长城物业发源于深圳，有着30余年物业服务历史。

截至2021年3月31日，长城物业的物业管理业务分布中国31个省、直辖市和自治区的162个城市。公司拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.528亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。

其中，62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。同期，长城物业还有130个由其合营企业管理的总建筑面积为5930万平方米的项目。

中指院数据显示，长城物业已成为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立的物业管理公司，按截至2020年12月31日止在管建筑面积、合约管理建筑面积及收入计，该公司在中国所有独立物业管理公司中排名第一。

招股书显示，2018年、2019年及2020年，长城物业的收益分别为24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元，净利润分别为0.71亿元、1.34亿元及2.07亿元，整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%。2020年一季度及2021年一季度，该公司收入分别为6.93亿元及7.84亿元，整体毛利率分别为19.8%及21.1%。

长城物业表示，毛利率的持续上升主要由于毛利率较高的社区增值服务及专业服务站整体收益的百分比上升。

从收入结构来看，物业管理服务是长城物业的最大营收项目。在2018年、2019年及2020年，物业管理服务在公司业务占比分别为79.3%、78.1%、76.3%。而在2020年第一季度及2021年第一季度，物业管理服务在该公司的营收占比分别为77.7%及77.6%。

招股书显示，由于物业管理为劳动密集型，人工成本构成长城物业服务成本的重大部分。2018年、2019年及2020年，公司的人工成本(入账列为雇员福利开支)分别占总服务成本的33.2%、34.5%、35.5%。

当前，增值服务成为不少物企重视的盈利增长点。长城物业近年来重点打造了“一应生活”线上平台，据悉，该平台对标的就是彩生活的“彩之云”。这两个被长城物业和彩生活称作“生态圈”的平台，被公认为未来物业增值服务能盈利的关键。

或成最大上市物企

2017年，长城物业就在筹谋A股上市。经过四年酝酿，长城物业终于上市在望，只是不在A股。2021年5月19日，据中国证监会行政许可办理大厅国际部公示，长城物业提交了《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》。

招股书披露，本次募资所得款项净额将用于进一步扩大业务规模及市场份额;用于进一步提高研发能力以及进一步开发及提升数字化平台等。

长城物业成功上市后，将是今年新增的最大一家上市物企。不过，随着业务的推进，长城物业的法律风险也在持续增多。经查阅获悉，长城物业共涉及司法案件超600宗，历史被执行人8次，历史被执行总金额超40万元。2018年、2019年、2020年，长城物业接收到的法律裁判文书分别为76份、101份、113份，呈现逐渐增多的趋势。2021年过去不到一半，已涉案121起。

长城物业加快上市步伐的背后，是行业内持续上扬的上市热情。据统计，截至今年6月1日，已有4家物企成功登陆资本市场，已上市物企达46家。目前已有包括富力物业服务、朗诗绿色生活、越秀服务等21家物企递表港交所。

严跃进认为，随着大量物业公司的上市，物业行业也逐渐成熟，以现有的物业上市公司为标志，物业行业的存量市场已经开启。除了业务拓展和多元化以外，品牌构建将成为下一个需要物企重点发展的方向。(赵洁)